Tax · Capital Gains
양도소득세 계산기
비과세·장기보유특별공제·중과·이월과세까지 반영한 참고용 추정
주택, 입주권, 분양권, 토지, 상가, 국외 부동산의 양도차익에 1세대 1주택 비과세와 고가주택 안분, 장기보유특별공제 두 표, 단기·다주택 중과, 상속·증여 취득과 이월과세, 부담부증여, 감면을 반영해 양도세와 지방소득세를 계산합니다. 세율과 유예 기한은 상수로 두고 기준일을 표시하며, 최종 확인은 홈택스 모의계산을 기준으로 하세요.
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입력 즉시 재계산계산 결과
예상 총 납부세액 (양도세 + 지방소득세 + 농특세)
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결정 양도소득세
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지방소득세
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양도차익
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과세표준
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판정 근거
계산 내역
. 참고용 추정입니다.
세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | — |
| 5,000만 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만 이하 | 24% | 576만 |
| 1.5억 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
| 구분 | 세율·가산 |
|---|---|
| 주택·입주권 1년 미만 / 2년 미만 | 70% / 60% |
| 분양권 1년 미만 / 1년 이상 | 70% / 60% |
| 토지·건물 1년 미만 / 2년 미만 | 50% / 40% |
| 조정지역 2주택 / 3주택↑ 중과 | +20%p / +30%p (유예 시 미적용) |
| 비사업용 토지 | +10%p |
| 미등기 | 70% |
| 장특공제 표1 / 표2 | 연 2%, 최대 30% / 보유·거주 각 연 4%, 최대 80% |
양도소득세 계산 순서
1. 양도차익
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺍니다. 상속·증여로 취득했으면 그때 평가액이 취득가액이고, 배우자·직계존비속에게 증여받아 10년 안에 팔면 이월과세로 증여자의 취득가액을 씁니다. 부담부증여는 인수한 채무액만큼을 양도로 보고 취득가와 경비를 그 비율로 안분합니다.
2. 비과세 판정
1세대 1주택이고 2년 이상 보유(조정대상지역 취득은 2년 거주 포함)하면 12억까지 비과세입니다. 12억 초과 고가주택은 초과분 비율만 과세합니다. 일시적 2주택, 상속·혼인·동거봉양 합가, 거주주택 특례는 요건을 갖추면 1주택으로 봅니다. 미등기 양도와 비거주자는 비과세가 없습니다.
3. 장기보유특별공제
3년 이상 보유하면 일반표(연 2%, 최대 30%)를, 비과세 대상 1세대 1주택의 과세분에는 보유 연 4%와 거주 연 4%를 합쳐 최대 80%인 표2를 적용합니다. 분양권, 국외 자산, 미등기, 중과 대상은 공제가 없습니다. 입주권은 관리처분인가 전 주택 보유분 차익에만 적용합니다.
4. 과세표준과 세율
양도소득금액에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준입니다. 기본세율은 6%에서 45%까지 8단계 누진이고, 보유 2년 미만은 단기 세율, 조정대상지역 다주택은 중과 가산, 비사업용 토지는 10%p 가산, 미등기는 70%입니다. 둘 이상 해당하면 세액이 큰 쪽을 냅니다.
5. 감면과 부가세
8년 자경농지는 100%, 공익사업 수용은 10~40%를 감면하되 연 1억원 한도입니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 붙습니다(자경농지 감면은 제외). 결정세액의 10%가 지방소득세입니다.
신고와 납부
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 합니다. 부담부증여는 3개월입니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했으면 이듬해 5월 확정신고로 합산합니다. 비과세라도 고가주택 등은 신고해야 하는 경우가 있습니다.
이 계산기가 다루지 않는 것
- 세대 주택 수 산정 세부(분양권·입주권·주거용 오피스텔·상속주택 포함 여부)는 사용자가 판단해 입력
- 같은 해 다른 양도와의 합산(확정신고), 이월결손금
- 국외 자산의 외국납부세액공제
- 주식·파생상품 등 부동산 외 자산
- 조정대상지역 지정·해제 이력에 따른 시점별 판정
자주 묻는 질문
자주 나오는 질문을 모았습니다.
1세대 1주택 비과세는 어떤 조건인가요?
세대 전체가 주택 하나만 가지고 있고, 2년 이상 보유했으면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주도 해야 합니다.
12억을 넘는 고가주택은 초과분 비율만큼만 과세하고, 그 부분에 보유·거주 기간별로 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용합니다.
다주택 중과는 지금 적용되나요?
조정대상지역에서 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 배제하는 제도입니다. 2022년 5월부터 한시적으로 배제(유예)되어 왔고, 유예 기한이 해마다 연장되어 왔습니다.
이 계산기는 마지막으로 확인된 유예 종료일을 상수로 두고 양도일에 따라 스위치 기본값을 정합니다. 양도일이 그 날짜 이후면 연장 여부를 확인하라는 경고를 띄웁니다. 스위치를 직접 바꿔 두 경우를 모두 볼 수 있습니다.
이월과세가 뭔가요?
배우자나 부모·자녀에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 증여받은 가액이 아니라 증여한 사람이 원래 산 가액을 취득가액으로 봅니다. 증여로 취득가를 올려 양도세를 줄이는 것을 막는 제도입니다. 2022년 이전 증여분은 5년입니다.
대신 낸 증여세는 필요경비로 인정되고 보유기간도 증여자 기준으로 셉니다. 계산기에서 취득 원인을 증여로 고르고 증여자 정보를 넣으면 자동으로 판정합니다.
보유기간 1년이 안 됐는데 세율이 70%인가요?
주택·입주권·분양권은 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%(분양권은 1년 이상 모두 60%)의 단기 세율이 적용됩니다. 토지·상가는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%입니다.
단기 세율과 다주택 중과가 동시에 해당하면 각각 계산해 세액이 큰 쪽을 냅니다. 계산기가 자동으로 비교합니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득할 때 낸 취득세·법무사 비용·중개보수, 보유 중 자산 가치를 올린 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체, 보일러 교체 등), 양도할 때 낸 중개보수와 세무 신고 비용입니다.
도배·장판·싱크대 교체 같은 수리비는 필요경비가 아닙니다. 영수증과 계좌이체 내역이 있어야 인정됩니다. 취득가를 모르면 기준시가로 환산하되 이때는 실제 경비 대신 개산공제 3%만 인정됩니다.
여기 결과로 신고해도 되나요?
아닙니다. 참고용 추정입니다. 최종 확인은 홈택스 양도소득세 모의계산과 세무사 상담을 기준으로 하세요. 세대 주택 수 판정, 특례 요건, 중과 유예 연장 여부는 개인 상황과 시점에 따라 달라집니다.
세율표와 공제표, 유예 기한은 스크립트 상단 상수에 있고 화면에 기준일을 표시합니다. 개정 후 갱신 전에는 결과가 다를 수 있습니다.