상가 수익률 계산기

두 가지 수익률

총투자 수익률은 대출을 고려하지 않고 이 부동산 자체가 연간 얼마를 버는지 보는 숫자입니다. 순영업수익을 실투자금으로 나눕니다. 물건끼리 비교할 때 쓰기 좋습니다.

자기자본 수익률은 내 돈이 얼마나 일하는지 보는 숫자입니다. 순영업수익에서 대출이자를 뺀 금액을 자기자본으로 나눕니다. 대출을 많이 낄수록 이 숫자는 커지지만 그만큼 위험도 커집니다.

순영업수익이란

연간 월세 수입에서 공실로 비는 기간의 손실과 임대인이 부담하는 운영비를 뺀 금액입니다. 관리비를 임차인이 내는 구조라면 운영비에 넣지 마세요. 임대인이 내는 건물 보험료, 공용부 수선비, 위탁관리 수수료 같은 것만 넣습니다.

보증금은 왜 투자금에서 빼나요

임대 보증금은 계약 기간 동안 임대인이 무이자로 쓰는 돈입니다. 실제로 내 주머니에서 나간 돈이 아니므로 매매가와 부대비용 합계에서 빼면 실제로 묶인 금액이 나옵니다. 다만 계약이 끝나면 돌려줘야 할 빚이라는 점은 기억해야 합니다.

공실률을 반드시 넣으세요

공실률 0%는 한 번도 비지 않는다는 가정입니다. 현실에서는 임차인이 바뀌는 사이 몇 달이 비고, 상권이 나빠지면 더 길어집니다. 이 계산기에 공실률 민감도표를 둔 이유입니다. 0%일 때와 20%일 때의 차이를 보고 감당할 수 있는 범위인지 확인하세요.

이 계산기가 반영하지 않는 것

• 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 등 모든 세금.
• 건물 감가상각과 대규모 수선 비용.
• 시세 변동에 따른 매각 손익.
• 대출 원금 상환. 원금 상환은 비용이 아니라 자산 이동이라 수익률에서 제외했습니다. 실제 현금흐름은 대출이자 계산기로 확인하세요.

여기 나오는 숫자는 입력한 가정에 따른 산술 결과입니다. 미래 수익을 보장하지 않습니다.