복비, 얼마까지 내야 하나

복비, 정식 명칭으로 중개보수는 부동산 거래에서 가장 자주 다투는 비용입니다. 얼마가 맞는지 모르면 부르는 대로 내게 됩니다. 요율표를 읽을 줄 알면 최대치를 알 수 있고, 그 안에서 협의할 수 있습니다.

요율은 상한이다

공인중개사법 시행규칙이 정한 요율은 '이 이상 받을 수 없다'는 상한입니다. 정가가 아닙니다. 상한 이내에서 중개업소와 협의해 정하는 것이 원칙이고, 계약서에 금액을 적어두면 뒤탈이 없습니다.

주택 매매 요율표

3억원 아파트를 사면 0.4%인 120만원이 상한입니다. 임대차는 구간마다 요율이 조금 낮아 같은 3억 전세면 0.3%인 90만원입니다.

주택 임대차 요율표

전세 4억은 0.3%로 120만원이지만, 전세 6억은 0.4% 구간으로 넘어가 240만원입니다. 금액이 1.5배인데 상한은 2배가 됩니다.

구간 경계에서 요율이 통째로 바뀐다

요율은 넘친 부분에만 붙는 것이 아니라 거래금액 전체에 붙습니다. 그래서 경계를 넘는 순간 상한이 뛰어오릅니다. 중개보수 계산기에 주택 매매 금액을 넣은 결과입니다.

8억 9,000만원과 9억원은 거래금액이 1,000만원 차이인데 상한은 94만원 차이입니다. 경계 바로 위의 거래라면 계약 전에 상한 금액을 미리 확인해 두세요. 상한일 뿐이니 협의로 정하는 금액은 이보다 낮을 수 있습니다.

월세는 환산부터

월세 계약은 보증금과 월세가 따로 있어 그대로 요율을 적용할 수 없습니다. 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 만듭니다. 보증금 1,000만원에 월세 70만원이면 1,000만 + 7,000만 = 8,000만원입니다. 이 금액이 5천만원보다 작으면 월세의 70배로 다시 계산합니다.

8,000만원은 임대차 5천만~1억 미만 구간이라 0.4%, 32만원인데 한도액 30만원이 걸려 최종 상한은 30만원입니다.

70배가 쓰이는 예도 보겠습니다. 보증금 500만원, 월세 40만원이면 500만 + 4,000만 = 4,500만원으로 5천만원 미만입니다. 그래서 70배로 다시 계산해 500만 + 2,800만 = 3,300만원이 거래금액입니다. 0.5%로 16만 5,000원이고, 한도 20만원 안이라 상한은 16만 5,000원입니다.

한도액을 놓치지 마세요

낮은 구간에는 요율과 별개로 금액 한도가 있습니다. 4,500만원 거래는 0.6%로 27만원이지만 한도 25만원이 상한입니다. 소액 거래에서는 한도액이 요율보다 먼저 걸리는 경우가 많습니다.

오피스텔과 상가

전용 85㎡ 이하에 부엌과 화장실을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%입니다. 그 외 오피스텔과 토지, 상가는 0.9% 이내에서 협의합니다. 상가는 협의 폭이 넓어 계약 전 합의가 특히 중요합니다.

같은 3억원이라도 주거용 오피스텔 매매는 0.5%로 150만원, 아파트 매매는 0.4%로 120만원입니다. 오피스텔 전세 2억원은 0.4%로 80만원입니다. 집의 종류를 계산기에서 맞게 골라야 하는 이유입니다.

부가세와 영수증

일반과세 중개업소는 보수에 부가세 10%를 더해 청구할 수 있습니다. 6억원 매매 상한 240만원이면 부가세 24만원을 더해 264만원까지 됩니다. 간이과세 업소는 다릅니다. 지급 후 현금영수증을 요청할 수 있으며, 매수인은 나중에 양도소득세 필요경비로 쓸 수 있으니 영수증을 보관하세요.

협의 요령

• 계약 전에 금액을 물어보고 계약서 특약에 적습니다
• 양쪽 당사자가 각자 부담한다는 점을 기억합니다. 한쪽이 두 배를 내는 것이 아닙니다
• 요율표는 개정될 수 있고 시·도 조례로 다를 수 있으니 계약 시점 기준을 확인합니다