전월세 전환율, 어디에 쓰는 숫자인가

전월세 전환율은 보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 집주인이 '전세 3억을 보증금 1억에 월세 90만원으로 바꾸자'고 하면, 그 90만원이 적정한지 판단하는 기준이 이 숫자입니다.

계산 방법

줄어드는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세입니다. 전세 3억을 보증금 1억으로 낮추면 줄어드는 보증금은 2억입니다. 전환율이 5%면 2억 × 5% = 1,000만원, 월 83만 3,333원입니다. 집주인이 90만원을 요구했다면 전환율 5.4%를 적용한 셈입니다.

보증금을 얼마나 남기느냐에 따라 월세가 이렇게 달라집니다. 전세 3억 기준이고, 전월세 전환율 계산기에 넣은 결과입니다. 6%는 비교를 위해 가정한 값입니다.

전환율이 1%포인트 다르면 2억을 바꿀 때 월세가 16만 6,667원 달라집니다. 작아 보이는 비율 차이가 2년이면 400만원입니다.

법정 전환율

주택임대차보호법은 전환율에 상한을 둡니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 지금 기준금리는 3.00%(2026년 8월 27일 결정)라 상한은 5%입니다.

기준금리가 0.25%포인트 바뀌면 상한도 같이 움직이고, 2억을 전환할 때 월세 상한은 4만 1,667원 달라집니다. 기준금리는 금융통화위원회가 1년에 8번 정하며, 지난 변동은 기준금리 변동 이력에서 볼 수 있습니다.

중요한 점은 적용 범위입니다. 이 상한은 계약 기간 중이거나 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 위 예시처럼 갱신하며 90만원(5.4%)을 요구하면, 기준금리 3%일 때는 상한 83만 3,333원을 넘는 6만 6,667원이 무효입니다. 기준금리 3.5%일 때라면 상한 91만 6,667원 안이라 그대로 유효합니다.

반면 처음 맺는 신규 계약에는 이 상한이 강제되지 않습니다. 새 세입자와 맺는 계약의 월세는 시장에서 정해집니다.

시장 전환율

실제 거래에서 쓰이는 전환율은 지역과 시기에 따라 다르고 대개 법정 상한보다 높습니다. 한국부동산원이 매달 지역별 전월세전환율을 발표합니다. 신규 계약 조건이 적정한지 볼 때는 이 숫자와 비교해야 합니다.

계산기에 시장 전환율을 넣으면 법정 상한과 나란히 보여줍니다. 위 예시에 6%를 넣으면 월 100만원으로, 법정 상한보다 16만 6,667원 높습니다. 6%는 예시이고, 실제로는 계약하는 지역의 발표치를 확인해 넣으세요.

월세를 전세로 바꿀 때

반대 방향은 월세에 12를 곱해 연 월세를 구하고 전환율로 나눈 뒤 지금 보증금을 더합니다. 보증금 1억, 월세 90만원이면 연 월세 1,080만원입니다.

• 전환율 5%: 1,080만 ÷ 5% = 2억 1,600만원, 보증금을 더해 전세 3억 1,600만원
• 전환율 6%: 1,080만 ÷ 6% = 1억 8,000만원, 보증금을 더해 전세 2억 8,000만원

이 방향에서는 전환율이 낮을수록 전세금이 커집니다. 같은 월세를 두고도 어느 전환율로 계산하느냐에 따라 3,600만원이 달라집니다.

전환율과 내 기회비용은 다르다

전환율은 계약 조건을 바꾸는 비율이고, 내가 전세와 월세 중 무엇을 택할지는 내 돈의 기회비용과 따로 비교해야 합니다. 보증금을 예금하면 3%를 받는 사람에게 5% 전환율의 월세는 예금 이자보다 비싼 값을 치르는 것입니다. 반대로 보증금을 6% 대출로 마련해야 하는 사람에게는 같은 월세가 대출 이자보다 쌉니다.

그래서 전환율 계산기로 조건이 법정 상한 안인지 확인하고, 실부담 계산기로 내 금리에서의 월 부담을 따로 보는 순서가 맞습니다. 보증금을 올리고 월세를 낮추는 반대 방향의 계산은 보증금 올리고 월세 내리기에 정리했습니다.