전월세 전환율, 어디에 쓰는 숫자인가

전월세 전환율은 보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 집주인이 '전세 3억을 보증금 1억에 월세 90만원으로 바꾸자'고 하면, 그 90만원이 적정한지 판단하는 기준이 이 숫자입니다.

계산 방법

줄어드는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세입니다. 전세 3억을 보증금 1억으로 낮추면 줄어드는 보증금은 2억입니다. 전환율이 4.5%면 2억 × 4.5% = 900만원, 월 75만원입니다. 집주인이 90만원을 요구했다면 전환율 5.4%를 적용한 셈입니다.

법정 전환율

주택임대차보호법은 전환율에 상한을 둡니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.5%면 상한은 4.5%입니다.

중요한 점은 적용 범위입니다. 이 상한은 계약 기간 중이거나 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 위 예시처럼 갱신하며 90만원을 요구하면 4.5% 상한인 75만원을 넘는 부분은 무효입니다.

반면 처음 맺는 신규 계약에는 이 상한이 강제되지 않습니다. 새 세입자와 맺는 계약의 월세는 시장에서 정해집니다.

시장 전환율

실제 거래에서 쓰이는 전환율은 지역과 시기에 따라 다르고 대개 법정 상한보다 높습니다. 한국부동산원이 매달 지역별 전월세전환율을 발표합니다. 신규 계약 조건이 적정한지 볼 때는 이 숫자와 비교해야 합니다.

월세를 전세로 바꿀 때

반대 방향은 월세에 12를 곱해 연 월세를 구하고 전환율로 나눕니다. 월세 75만원은 연 900만원이고 4.5%로 나누면 2억, 여기에 보증금 1억을 더해 전세 3억이 됩니다. 이 방향에서는 전환율이 낮을수록 전세금이 커진다는 점을 기억하세요.

전환율과 내 기회비용은 다르다

전환율은 계약 조건을 바꾸는 비율이고, 내가 전세와 월세 중 무엇을 택할지는 내 돈의 기회비용으로 판단해야 합니다. 보증금을 예금하면 3% 받을 수 있는 사람에게 4.5% 전환율의 월세는 비쌉니다. 반대로 보증금을 5% 대출로 마련해야 하는 사람에게는 같은 월세가 쌉니다.

그래서 전환율 계산기로 조건의 적정성을 확인하고, 실부담 계산기로 내 사정에 맞는지 따로 보는 순서가 맞습니다.