전세와 월세, 숫자로 비교하는 법

전세는 보증금이 크고 월세가 없습니다. 월세는 보증금이 작고 매달 돈이 나갑니다. 겉으로 보이는 숫자가 달라 그대로는 비교가 안 됩니다. 같은 기준으로 바꾸는 방법이 있습니다.

보증금도 비용이다

보증금은 돌려받는 돈이라 비용이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 그 돈이 묶여 있는 동안 얻을 수 있었던 이자를 포기한 것입니다. 이것을 기회비용이라고 합니다. 보증금 2억을 예금하면 연 3%로 600만원, 월 50만원을 받을 수 있는데 이걸 포기한 셈입니다.

보증금을 대출로 마련했다면 더 분명합니다. 실제로 이자를 내니까요. 이때는 대출금리가 기회비용입니다.

계산 순서

1. 전세 조건: 보증금 × 연금리 ÷ 12 = 월 기회비용. 여기에 관리비를 더합니다.
2. 월세 조건: 월세 + 관리비 + (보증금 × 연금리 ÷ 12).
3. 두 값을 나란히 놓습니다.

전세 2억(3%)은 월 50만원 + 관리비, 보증금 2천만 월세 60만원은 월 60만 + 5만 + 관리비입니다. 관리비가 같다면 전세가 월 15만원 적습니다. 대출로 보증금을 마련해 금리가 5%라면 전세는 월 83만원이 되어 순서가 바뀝니다.

흔한 착각

• 전세는 공짜다. 기회비용을 빼먹은 계산입니다.
• 보증금을 올리면 무조건 이득이다. 전환율이 내 기회비용보다 높을 때만 그렇습니다.
• 월세는 버리는 돈이다. 전세 이자도 똑같이 사라지는 돈입니다. 다만 월세는 눈에 보이고 이자는 안 보일 뿐입니다.

숫자 밖의 것들

계산이 비슷하게 나오면 다음이 결정적입니다.

• 보증금 회수 위험. 전세는 보증금이 크니 돌려받지 못할 때 손실이 큽니다. 등기부등본, 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
• 목돈이 묶이는 부담. 그 돈으로 할 수 있는 다른 일이 있는지.
• 이사 계획. 2년 안에 옮길 생각이면 큰 보증금을 맡기는 것이 번거롭습니다.
• 세액공제. 월세는 요건이 맞으면 연말정산 세액공제를 받을 수 있어 실부담이 줄어듭니다.

계산기는 어느 쪽이 유리한지 판정하지 않습니다. 같은 기준의 숫자를 보여줄 뿐이고, 위 항목까지 넣어 판단하는 것은 본인의 몫입니다.