전세와 월세, 숫자로 비교하는 법

전세는 보증금이 크고 월세가 없습니다. 월세는 보증금이 작고 매달 돈이 나갑니다. 겉으로 보이는 숫자가 달라 그대로는 비교가 안 됩니다. 같은 기준으로 바꾸는 방법이 있습니다.

보증금도 비용이다

보증금은 돌려받는 돈이라 비용이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 그 돈이 묶여 있는 동안 얻을 수 있었던 이자를 포기한 것입니다. 이것을 기회비용이라고 합니다. 보증금 2억을 예금하면 연 3%로 600만원, 월 50만원을 받을 수 있는데 이걸 포기한 셈입니다.

보증금을 대출로 마련했다면 더 분명합니다. 실제로 이자를 내니까요. 이때는 대출금리가 기회비용입니다.

계산 순서

1. 전세 조건: 보증금 × 연금리 ÷ 12 = 월 기회비용. 여기에 관리비를 더합니다.
2. 월세 조건: 월세 + 관리비 + (보증금 × 연금리 ÷ 12).
3. 두 값을 나란히 놓습니다.

전세 2억(3%)은 월 50만원 + 관리비, 보증금 2천만 월세 60만원은 월 60만 + 5만 + 관리비입니다. 관리비가 같다면 전세가 월 15만원 적습니다. 대출로 보증금을 마련해 금리가 5%라면 전세는 월 83만원이 되어 순서가 바뀝니다.

금리별로 놓고 보면

위 두 조건에 관리비를 양쪽 다 10만원으로 넣고, 월세 실부담 계산기의 전세 비교에 금리만 바꿔 넣었습니다. 아래는 관리비까지 포함한 월 부담입니다.

금리 2%에서는 전세가 월 30만원, 3%에서는 15만원 적습니다. 4%에서 두 값이 같아지고, 5%에서는 월세 쪽이 15만원 적습니다. 계약 기간 2년으로 늘리면 차이도 24배라 3%에서는 전세가 360만원, 5%에서는 월세가 360만원 덜 듭니다.

갈림길이 4%인 이유는 간단합니다. 월세 쪽은 매달 60만원, 1년에 720만원을 더 내는 대신 보증금을 1억 8,000만원 덜 맡깁니다. 720만원 ÷ 1억 8,000만원 = 4%입니다. 내 돈의 금리가 이보다 낮으면 전세 쪽 월 부담이, 높으면 월세 쪽 월 부담이 적습니다.

같아지는 전세금

계산기는 반대 방향의 숫자도 보여줍니다. 이 월세 조건과 월 부담이 같아지는 전세금입니다. 금리 3%면 2억 6,000만원, 5%면 1억 6,400만원입니다.

금리 3%를 쓰는 사람에게 '보증금 2천만원에 월세 60만원'은 전세 2억 6,000만원과 같은 무게라는 뜻입니다. 같은 동네 전세 시세가 그보다 낮으면 전세 쪽 월 부담이 적고, 높으면 월세 쪽이 적습니다. 매물 두 개를 놓고 고민할 때 이 숫자 하나로 비교가 쉬워집니다.

금리를 하나로 정하기 어려울 때

보증금을 일부는 내 돈, 일부는 대출로 마련하면 두 금리를 섞어야 합니다. 전세 2억 중 1억은 예금(연 3%)에서 꺼내고 1억은 전세대출(연 4.5%)로 마련하면 평균 금리는 3.75%입니다.

계산기의 전세 쪽 금리에 3.75%를, 월세 쪽 금리에 3%를 넣으면(보증금 2천만원은 예금에서 꺼낸다고 보고) 전세 72만 5,000원, 월세 75만원입니다. 전부 예금으로 마련할 때보다 차이가 15만원에서 2만 5,000원으로 줄었습니다.

보증금 대부분을 전세대출로 마련한다면 대출 이자와 연말정산 소득공제, 1주택자 대출 한도까지 넣어 따로 계산한 전세대출 이자 vs 월세, 한 달에 실제로 나가는 돈을 함께 보세요.

월세 세액공제를 넣으면

월세는 요건을 갖추면 연말정산에서 세액공제를 받습니다. 월세 세액공제 계산기에 총급여 5,000만원, 월세 60만원, 12개월을 넣으면 공제율 17%로 122만 4,000원입니다. 한 달로 나누면 10만 2,000원입니다. 총급여 7,000만원이면 공제율이 15%라 108만원입니다.

17% 공제를 뺀 월세 49만 8,000원으로 다시 넣으면 금리 3%에서 전세 60만원, 월세 64만 8,000원입니다. 차이가 15만원에서 4만 8,000원으로 줄고, 두 값이 같아지는 금리는 4%에서 약 3.3%로 내려옵니다. 공제 요건은 월세 세액공제 조건에 정리했습니다.

흔한 착각

• 전세는 공짜다. 기회비용을 빼먹은 계산입니다.
• 보증금을 올리면 무조건 이득이다. 전환율이 내 기회비용보다 높을 때만 그렇습니다.
• 월세는 버리는 돈이다. 전세 이자도 똑같이 사라지는 돈입니다. 다만 월세는 눈에 보이고 이자는 안 보일 뿐입니다.

숫자 밖의 것들

계산이 비슷하게 나오면 다음이 결정적입니다.

• 보증금 회수 위험. 전세는 보증금이 크니 돌려받지 못할 때 손실이 큽니다. 등기부등본, 선순위 채권, 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
• 목돈이 묶이는 부담. 그 돈으로 할 수 있는 다른 일이 있는지.
• 이사 계획. 2년 안에 옮길 생각이면 큰 보증금을 맡기는 것이 번거롭습니다.
• 세액공제. 월세는 요건이 맞으면 연말정산 세액공제를 받을 수 있어 실부담이 줄어듭니다.

계산기는 어느 쪽이 유리한지 판정하지 않습니다. 같은 기준의 숫자를 보여줄 뿐이고, 위 항목까지 넣어 판단하는 것은 본인의 몫입니다.