입주권 · 분양권

입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 받을 권리이고, 분양권은 청약에 당첨되어 분양계약을 맺은 사람이 준공 후 아파트를 받을 권리입니다. 둘 다 아직 집은 아니지만 세금에서는 주택 수에 포함됩니다.

양도세는 입주권 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 분양권은 1년 미만 70%, 그 이후 60%로 무겁습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 다른 주택 양도 시 주택 수에 들어가 비과세 판단에 영향을 줍니다.

취득세는 입주권은 토지분 취득세를, 분양권은 준공 시 잔금 기준으로 내며, 분양권 취득 시점의 주택 수로 세율이 정해집니다.

분양권 양도세 예시

분양가 5억원짜리 분양권을 6억원에 팔아 차익이 1억원이라고 해 보겠습니다(양도소득세 계산기).

• 10개월 만에 팔면: 70% → 7,507만 5,000원
• 1년 10개월 뒤 팔면: 60% → 6,435만원

분양권은 2년이 넘어도 60%이고 장기보유특별공제도 없습니다. 같은 차익 1억원이라도 주택으로 10년 보유한 뒤 팔면 기본세율과 공제가 붙어 1,412만원입니다(비조정지역 2주택 기준). 분양권 단계에서 파느냐, 준공 후 주택으로 보유하다 파느냐에 따라 세율 구조 자체가 다릅니다.

입주권은 2년 이상 보유하면 주택처럼 기본세율이 적용되지만, 장기보유특별공제는 관리처분인가 전에 주택으로 가지고 있던 기간의 차익에만 붙습니다. 계산기에서는 관리처분인가일과 그때의 평가액을 넣으면 그 부분만 공제합니다.

주택 수에 들어간다

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 집을 팔 때 주택 수에 들어갑니다. 1주택자가 분양권 하나를 함께 가지고 있으면 살던 집을 팔 때 2주택으로 보아 비과세가 안 될 수 있습니다. 분양권 취득 뒤 일정 기간 안에 종전 집을 팔거나 준공 후 입주하는 등 요건을 갖추면 비과세 특례가 있으니, 팔기 전에 요건을 확인하세요.

취득세에서도 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 포함되어, 다른 집을 살 때 적용되는 세율이 달라질 수 있습니다(취득세 계산기).

분양권의 차익은 웃돈(프리미엄)입니다. 위 예시처럼 분양가 5억원 분양권을 6억원에 팔았다면 웃돈 1억원이 차익입니다. 발코니 확장 같은 옵션 대금은 영수증이 있으면 취득가액에 넣을 수 있습니다.