근저당권

근저당권은 돈을 빌려준 사람(주로 은행)이 못 받을 경우 집을 경매해 우선 변제받기 위해 설정하는 담보물권입니다. 등기부등본 을구에 채권최고액과 함께 적힙니다.

채권최고액은 실제 대출금의 110~130%로 설정됩니다. 채권최고액 3억 6천이면 실제 대출은 3억 정도라고 짐작할 수 있지만, 확실한 것은 채권최고액 전체가 나보다 앞선다는 점입니다.

세입자는 근저당 설정일과 내 우선변제권 발생일을 비교해야 합니다. 근저당이 먼저면 경매 시 은행이 먼저 받습니다. 잔금일에 상환·말소하는 조건을 특약으로 넣거나 말소된 등기부를 받고 잔금을 치르세요.

채권최고액을 넣어 계산하기

시세 5억원 집에 보증금 2억원으로 들어간다면 전세가율은 40%입니다. 같은 집에 채권최고액 2억 4,000만원의 근저당이 있으면 (2억 + 2억 4,000만) ÷ 5억 = 88%가 됩니다(전세사기 위험 체크 기준). 같은 집, 같은 보증금이라도 근저당 하나로 위험이 크게 달라집니다.

보증보험 기준으로는 보증금 상한이 5억 × 90% − 2억 4,000만 = 2억 1,000만원입니다. 보증금이 2억 5,000만원이면 이 요건을 넘고, 채권최고액이 3억 2,000만원이면 선순위가 집값의 60%를 넘어 보증금과 상관없이 가입이 어렵습니다(보증보험 자가진단 기준).

상환이 아니라 말소를 확인

근저당은 정해진 한도 안에서 빌리고 갚기를 반복할 수 있는 담보입니다. 집주인이 대출을 다 갚아도 말소 등기를 하지 않으면 등기부에 그대로 남고, 그 한도 안에서 다시 빌릴 수 있습니다. 그래서 '갚았다'는 말이 아니라 등기부에서 말소된 것을 확인해야 합니다.

잔금과 동시에 갚고 말소하는 조건이라면 잔금 당일 상환 영수증이나 말소 접수증을 받고, 다음 날 등기부를 다시 떼어 확인합니다. 말소되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 문구도 함께 넣습니다. 문구는 특약 문구 모음에 있습니다.