부담부증여이란 — 뜻과 확인 방법

부담부증여는 집을 증여하면서 그 집에 딸린 대출이나 전세보증금을 받는 사람이 떠안는 방식입니다. 받는 사람은 집값에서 빚을 뺀 부분에 증여세를 내고, 주는 사람은 빚에 해당하는 부분을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 냅니다.

증여세와 양도세로 나뉘어 총 세금이 줄 수 있어 절세 방법으로 쓰이지만, 증여자가 다주택자면 양도 부분에 중과가 적용될 수 있고 취득세도 두 부분으로 나뉩니다.

받는 사람이 실제로 빚을 갚을 능력이 없으면 국세청이 부담부증여를 부인하고 전체를 증여로 볼 수 있습니다. 양도소득세 계산기에서 부담부증여 유형을 고를 수 있습니다.

숫자로 보면

2016년 6월 5억원에 산 집(지금 시가 10억원)에 대출·전세보증금 4억원이 딸려 있고, 이 빚까지 자녀가 떠안는 조건으로 증여한다고 해 보겠습니다. 증여자는 빚 4억원 부분만 판 것으로 봅니다. 양도소득세 계산기의 부담부증여 유형으로 계산하면 이렇습니다.

같은 집을 남에게 10억원에 그냥 팔면 차익 5억원에 1억 4,637만원입니다. 다만 부담부증여는 받는 사람이 나머지 6억원에 증여세를 따로 냅니다. 이 사이트에는 증여세 계산기가 없으니 두 세금을 합친 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

넘겨받은 빚은 받는 사람이 실제로 갚아야 합니다. 국세청은 그 뒤 빚을 누가 갚는지 살펴보고, 증여자가 대신 갚으면 그 금액에 다시 증여세를 매깁니다.

취득세도 둘로 나뉩니다. 받는 사람은 빚 부분에 대해서는 매매 세율, 나머지에 대해서는 증여 세율로 취득세를 냅니다. 세율은 취득세율표에 있습니다.

양도세 부분의 예정신고는 증여한 달의 말일부터 3개월 안입니다. 2026년 11월 2일 증여라면 2027년 2월 28일까지입니다.