양도소득세

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 적용한 과세표준에 6~45% 누진세율을 매기는 국세입니다. 지방소득세 10%가 더 붙습니다.

1세대 1주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주도)하고 12억 이하에 팔면 비과세입니다. 2년 미만 단기 보유는 60~70%, 조정대상지역 다주택은 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 중과가 적용됩니다.

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 양도소득세 계산기와 세율표를 참고하세요.

계산 순서 예시

2016년 6월 5억원에 산 집을 2026년 11월 9억원에 파는 비조정지역 2주택자를 양도소득세 계산기에 넣었습니다.

1. 양도차익: 9억 − 5억 = 4억원
2. 장기보유특별공제: 10년 보유 20%, 8,000만원을 빼면 3억 2,000만원
3. 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 3억 1,750만원
4. 세율 40%, 누진공제 2,594만원 → 양도소득세 1억 106만원
5. 지방소득세 10%를 더해 1억 1,116만 6,000원(차익 대비 27.79%)

같은 차익, 다른 세금

• 같은 집이 세대의 유일한 주택이고 2년 넘게 보유했다면: 0원(1세대 1주택 비과세)
• 1년 6개월만 보유하고 팔았다면: 단기 세율 60%로 2억 6,235만원
• 조정대상지역 2주택 중과 대상이라면: 2억 3,382만원(2주택 양도세 중과)

신고 기한

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 2026년 11월 2일에 팔았다면 2027년 1월 31일까지입니다(세금 달력 기준). 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월 확정신고에서 합산합니다.

필요경비에는 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 영수증이 있어야 인정되니 살 때부터 모아 두세요. 위 예시는 필요경비를 0원으로 두었고, 넣으면 그만큼 차익이 줄어듭니다.