장기보유특별공제

장기보유특별공제(장특공제)는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익에서 보유기간에 따라 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 물가 상승분을 차익으로 보지 않겠다는 취지입니다.

표1(일반)은 3년 6%부터 매년 2%씩 늘어 15년 이상 30%입니다. 표2(1세대 1주택 12억 초과분)는 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%입니다.

미등기 양도, 조정대상지역 다주택 중과 대상, 분양권에는 적용되지 않습니다. 표2의 거주 요건 때문에 실제로 살지 않은 고가주택은 공제가 크게 줄어듭니다.

1주택 고가주택에서 거주가 만드는 차이

2016년 6월 5억원에 사서 2026년 11월 15억원에 파는 1세대 1주택(비조정지역)을 양도소득세 계산기에 넣었습니다. 차익 10억원 중 12억원 초과분 비율만큼인 2억원만 과세되고, 여기에 장기보유특별공제가 붙습니다.

• 10년 거주: 표2 80%(보유 40% + 거주 40%) → 세금 480만 1,500원
• 2년 거주: 표2 48%(보유 40% + 거주 8%) → 2,209만 3,500원
• 거주 안 함: 표2 대상이 아니라 표1 20% → 4,390만 1,000원

같은 집을 같은 값에 팔아도 거주 기간에 따라 세금이 9배 넘게 차이 납니다. 표2는 2년 이상 거주해야 쓸 수 있고, 거주 기간이 길수록 공제율이 올라가기 때문입니다.

1주택이 아니면

같은 집을 비조정지역 2주택자가 팔면 비과세가 없어 차익 10억원 전체가 과세되고, 표1 20%만 공제되어 세금이 3억 2,891만원입니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 공제가 아예 없습니다. 중과의 효과는 2주택 양도세 중과에, 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세에 정리했습니다.

표1은 보유 기간만 본다

표1은 거주와 상관없이 3년부터 연 2%씩, 15년 이상이면 30%가 상한입니다. 비조정지역 2주택으로 차익 4억원을 10년 보유 후 팔면 20%(8,000만원), 5년 보유면 10%(4,000만원)를 공제받아 세금이 1억 1,117만원과 1억 2,877만원으로 1,760만원 차이 납니다.