대항력

대항력은 임차인이 제3자, 특히 집을 새로 산 사람이나 경매 낙찰자에게 '나는 이 집의 정당한 세입자다'라고 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법상 주택 인도(입주)와 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 생깁니다.

대항력이 있으면 집이 팔려도 남은 계약기간 동안 살 수 있고, 새 주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 없으면 새 주인은 나를 내보낼 수 있고 보증금은 옛 주인에게만 청구할 수 있습니다.

주의할 점은 '다음 날 0시'입니다. 잔금일에 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 생기므로, 집주인이 잔금 당일 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 임차권보다 앞섭니다. 이를 막으려면 잔금 전 권리변동 금지 특약을 넣습니다.

이사를 나가면서 전입을 옮기면 대항력이 사라집니다. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 받으세요.

날짜로 보면

10월 1일에 잔금을 내고 이사해 같은 날 전입신고를 했다면 대항력은 10월 2일 0시에 생깁니다. 집주인이 10월 1일에 은행 대출을 받아 근저당을 설정했다면 그 근저당은 10월 1일자라 내 대항력보다 하루 앞섭니다. 나중에 집이 경매로 넘어가면 그 은행이 먼저 배당받습니다.

이 하루 차이를 막는 방법은 두 가지입니다. 계약서에 '임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리변동을 하지 않는다'는 특약을 넣고, 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 확인하는 것입니다. 문구는 특약 문구 모음에 있습니다.

전입신고는 이사 후 14일 안에 하게 되어 있지만, 대항력은 신고한 날을 기준으로 생깁니다. 기한 안이라도 늦게 할수록 그 사이에 생긴 권리보다 뒤로 밀립니다. 이사 당일에 하는 것이 기본이고, 순서는 이사 후 14일 안내 글에 정리했습니다.

대항력만으로 안 되는 것

대항력은 새 집주인에게 '계약대로 살고, 보증금은 당신이 돌려달라'고 말할 수 있는 힘입니다. 경매에서 매각 대금을 순서대로 나눠 받으려면 확정일자까지 받아 우선변제권을 갖춰야 합니다. 두 가지는 따로 생기므로 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하세요.

대항력은 계약 기간 내내 유지되어야 합니다. 본인만 주소를 옮기고 가족이 그대로 남아 있으면 유지된다고 본 판례가 있지만, 다툼의 여지가 있습니다. 주소를 옮겨야 한다면 먼저 임차권등기를 마치는 것이 안전합니다.