우선변제권

우선변제권은 임차한 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 매각 대금에서 나보다 늦게 생긴 권리자들보다 먼저 보증금을 배당받는 권리입니다. 대항력 + 확정일자를 갖춘 날부터 생깁니다.

순위는 날짜로 정해집니다. 내 우선변제권이 생긴 날보다 먼저 설정된 근저당권이 있으면 그 은행이 먼저 받고 남은 돈에서 내가 받습니다. 그래서 계약 전에 등기부 을구의 근저당 채권최고액을 확인해야 합니다.

경매 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 합니다. 가만히 있으면 대항력만으로 낙찰자에게 보증금을 요구할 수는 있지만, 배당에서는 빠집니다.

순위가 금액으로 바뀌는 순간

시세 5억원 집에 보증금 2억원으로 들어갔는데, 내 우선변제권보다 먼저 설정된 근저당(채권최고액 2억 4,000만원)이 있다고 해 보겠습니다. 전세사기 위험 체크 기준으로 (2억 + 2억 4,000만) ÷ 5억 = 88%입니다.

집이 경매에서 4억원에 팔린다면, 경매 비용과 세금을 빼지 않은 단순 계산으로도 은행이 2억 4,000만원을 먼저 받고 남은 1억 6,000만원이 내 몫이라 4,000만원이 모자랍니다. 근저당이 내 우선변제권보다 늦게 설정됐다면 순서가 바뀌어 내가 2억원을 먼저 받습니다. 같은 금액, 같은 낙찰가인데 날짜 하나로 결과가 달라집니다.

날짜 예시

10월 1일에 이사하면서 전입신고와 확정일자를 함께 했다면 우선변제권은 10월 2일 0시에 생깁니다. 10월 1일에 설정된 근저당은 나보다 앞서고, 10월 2일 이후 설정된 근저당보다는 내가 앞섭니다. 그래서 잔금일 다음 날까지 권리변동을 하지 않는다는 특약을 넣습니다(대항력 참고).

이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받았다면 먼저 임차권등기명령으로 순위를 지켜 두세요. 전입을 옮기는 순간 대항력이 사라지고, 대항력이 없으면 우선변제권도 유지되지 않습니다.