확정일자

확정일자는 주민센터, 등기소, 공증사무소에서 임대차계약서에 날짜 도장을 받는 것입니다. '이 계약이 적어도 이 날에는 있었다'는 증거가 되어, 나중에 날짜를 조작한 가짜 계약과 구별됩니다.

확정일자 자체로는 아무 권리가 생기지 않습니다. 대항력(입주+전입신고)과 확정일자가 모두 갖춰지면 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다.

전입신고와 같은 날 받는 것이 가장 좋습니다. 인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있고 수수료는 600원 수준입니다. 계약서를 다시 쓰거나 보증금을 올리면 새 계약서에 다시 받아야 하며, 인상분은 새 확정일자 기준으로 순위가 정해집니다.

우선변제권은 둘 중 늦은 날부터

우선변제권은 대항력과 확정일자가 모두 갖춰진 날 생깁니다. 10월 1일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리했다면, 대항력이 10월 2일 0시에 생기므로 우선변제권도 10월 2일 0시부터입니다. 확정일자를 10월 10일에 받았다면 10월 10일부터이고, 그 사이에 설정된 근저당은 나보다 앞섭니다.

받는 방법

주민센터에 계약서 원본과 신분증을 가져가면 바로 날짜 도장을 찍어 줍니다. 전입신고를 하면서 같이 요청하면 한 번에 끝납니다. 인터넷등기소에서는 계약서를 올려 온라인으로 받을 수 있습니다.

일정 지역에서 보증금이나 월세가 기준을 넘는 계약은 임대차 신고 대상이고, 신고를 마치면 확정일자가 함께 부여됩니다. 신고 대상인지와 기준 금액은 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 확인하세요.

보증금을 올릴 때

갱신하면서 보증금을 2억원에서 5% 올린 2억 1,000만원으로 바꾸면, 처음 2억원은 원래 확정일자의 순위를 그대로 갖고 늘어난 1,000만원만 새 계약서의 확정일자 순위를 받습니다. 그 사이에 근저당이 생겼다면 1,000만원은 그 근저당 뒤로 밀립니다. 증액 계약 전에도 등기부를 다시 확인하고, 새 계약서에 확정일자를 꼭 받으세요. 갱신 때 올릴 수 있는 상한은 계약갱신 계산기에서 볼 수 있습니다.