계약갱신요구권

2020년 7월 31일 도입된 권리로, 임차인은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 법정 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 1회 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년입니다.

갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 임대인이 거절할 수 있는 사유는 본인·직계존비속의 실거주, 2기 이상 차임 연체, 무단 전대, 고의 파손, 재건축 등입니다.

갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 임대인은 그럴 수 없습니다.

언제 말해야 하나

2025년 3월 1일에 시작한 2년 계약이면 만기는 2027년 3월 1일이고, 갱신 요구는 2026년 9월 1일부터 12월 31일까지 할 수 있습니다(계약갱신 계산기 기준). 이 기간을 넘기면 요구권을 쓸 수 없고, 양쪽 모두 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다.

말로만 하면 나중에 했느니 안 했느니 다툼이 생깁니다. 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 보내세요. 문구는 통지문 예시에 있습니다.

5% 상한 계산

보증금 5,000만원, 월세 60만원이면 갱신 때 보증금은 5,250만원(250만원 인상), 월세는 63만원(3만원 인상)까지입니다. 전세 3억원이면 3억 1,500만원까지입니다.

보증금과 월세를 함께 바꿀 때는 법정 전환율로 전부 보증금으로 환산해 비교합니다. 기준금리 3%면 전환율 5%라 위 계약은 1억 9,400만원으로 환산되고, 바꾼 조건의 환산액이 2억 370만원을 넘으면 안 됩니다.

5%는 상한이라 그보다 덜 올리거나 동결해도 됩니다. 이 상한은 요구권을 써서 갱신할 때 적용되고, 요구권 없이 서로 합의해 새로 쓰는 계약에는 적용되지 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 요구권을 쓴 갱신이라면 계약서에 그 사실을 적어 두세요.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 다른 사람에게 세를 주면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거절 통지를 받으면 그 문자나 서면을 보관해 두세요.