DSR (총부채원리금상환비율)

DSR은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론이 다 들어갑니다. 은행권은 40%, 2금융권은 50%가 한도입니다.

2024년부터 스트레스 DSR이 도입되어 변동금리 대출은 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 상환액을 계산합니다. 금리가 오를 것을 미리 반영해 한도가 줄어드는 효과입니다. 2025년 10월 15일부터 수도권·규제지역 주택담보대출은 가산 3.0%포인트, 지방은 0.75%포인트가 붙습니다(변동금리 기준, 2026년 하반기).

DSR은 대출 기간을 길게 잡을수록 연간 상환액이 줄어 유리합니다. DSR·LTV 계산기에서 내 소득으로 가능한 금액을 확인하세요.

숫자로 보면

DSR·LTV 계산기에 연소득 5,000만원, 기존 대출 없음, 금리 4.5%, 30년 원리금균등, DSR 40%를 넣고 스트레스 가산을 0으로 두면 한도는 3억 2,893만원입니다. 연간 원리금이 소득의 40%인 2,000만원, 한 달 166만 6,667원이 되는 금액입니다.

지방 기준 스트레스 가산 0.75%포인트를 넣으면 한도는 3억 182만원, 수도권·규제지역 기준 3.0%포인트면 2억 3,836만원으로 9,000만원 넘게 줄어듭니다. 실제로 내는 금리는 4.5% 그대로라 월 상환액은 120만 7,749원이지만, 심사는 7.5%로 하기 때문입니다.

• 같은 조건(3.0%포인트)에서 기간을 40년으로 늘리면: 2억 5,327만원
• 다른 대출로 이미 연 600만원을 갚고 있으면: 1억 6,685만원

신용대출이나 자동차 할부처럼 작은 대출 하나가 주택담보대출 한도를 7,000만원 넘게 깎을 수 있습니다. 집을 알아보기 전에 줄일 수 있는 대출이 있는지 먼저 보는 이유입니다.

소득은 어떻게 보나

근로소득자는 보통 직전 연도 원천징수영수증의 총급여를, 사업자는 종합소득세 신고 소득을 씁니다. 소득 증빙이 어려우면 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부액으로 추정한 소득을 쓰기도 하는데, 이때는 실제보다 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 내 총급여는 연봉 실수령액 계산기와 같은 기준입니다.