LTV (담보인정비율)

LTV는 담보(집)의 가치 대비 빌릴 수 있는 최대 비율입니다. 시세 6억에 LTV 70%면 4억 2천까지 가능합니다. 지역과 주택 수, 실수요 여부에 따라 달라지는데, 2025년 10월 15일부터 서울 전역과 경기 12곳 같은 규제지역은 40%(생애최초 70%), 그 밖은 대체로 70%입니다.

기준이 되는 집값은 KB시세나 한국부동산원 시세이며 실거래가나 호가와 다를 수 있습니다. 세입자가 있으면 임차보증금이나 소액임차인 최우선변제금을 빼고 계산합니다.

실제 한도는 LTV 한도와 DSR 한도 중 낮은 쪽입니다. 집값이 높아도 소득이 낮으면 DSR에 걸립니다.

LTV와 DSR 중 낮은 쪽

DSR·LTV 계산기에 시세 6억원, LTV 70%를 넣으면 LTV 한도는 4억 2,000만원입니다. 연소득이 5,000만원이면(금리 4.5%, 30년, 수도권 스트레스 가산 3.0%포인트) DSR 한도가 2억 3,836만원이라 실제 한도는 DSR에서 정해집니다.

연소득이 8,000만원이어도 DSR 한도가 3억 8,138만원이라 여전히 DSR이 정하고, 1억원이 되면 DSR 한도가 4억 7,672만원으로 올라가 이번에는 LTV 4억 2,000만원이 한도가 됩니다. 이 뒤로는 소득이 늘어도 한도가 더 늘지 않습니다. 지방(가산 0.75%포인트)이라면 연소득 8,000만원(DSR 4억 8,291만원)부터 LTV가 한도를 정합니다.

거꾸로 계산하면 살 수 있는 집값의 경계가 나옵니다. DSR 한도 2억 3,836만원을 LTV 70%로 나누면 약 3억 4,052만원입니다. 이보다 싼 집에서는 LTV가, 비싼 집에서는 DSR이 한도를 정합니다. 집을 보러 다니기 전에 내 소득으로 이 경계를 먼저 알아 두면 예산을 잡기 쉽습니다.

이미 대출이 있는 집

담보로 잡을 집에 이미 다른 대출이 있으면 그만큼 뺍니다. 시세 6억원, LTV 70%에서 선순위 채권이 5,000만원이면 한도는 4억 2,000만원 − 5,000만원 = 3억 7,000만원입니다.

비율은 자주 바뀝니다

LTV 비율은 규제지역 여부, 주택 수, 생애최초·서민 실수요자 여부, 정부 대책에 따라 바뀌고, 별도의 금액 상한이 함께 붙기도 합니다. 계산기에는 은행에서 안내받은 비율을 넣으세요. 같은 6억원 집이 규제지역에 있어 LTV 40%면 한도는 2억 4,000만원이고, 연소득이 8,000만원이어도 2억 4,000만원입니다. 수도권·규제지역은 시가 15억원 이하 6억원, 25억원 이하 4억원, 그 위 2억원의 금액 상한도 따로 붙습니다.