이월과세

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년(2022년 이전 증여는 5년) 안에 팔면, 양도세 계산 시 취득가액을 증여 당시 가액이 아니라 증여자가 원래 산 가격으로 봅니다. 이것이 이월과세입니다.

배우자에게 6억까지 증여세 없이 넘긴 뒤 바로 팔아 양도차익을 없애는 방법을 막기 위한 제도입니다. 이때 낸 증여세는 필요경비로 빼줍니다.

증여받은 집을 팔 계획이 있다면 10년이 지났는지, 이월과세를 적용한 세금과 적용하지 않은 세금 중 어느 쪽이 큰지 계산해 보세요.

숫자로 보면

남편이 2018년 6월 3억원에 산 집을 2024년 6월 시가 6억원에 아내에게 증여하고(배우자 증여재산공제 6억원 안이라 증여세 0원), 아내가 2026년 11월 9억원에 판다고 해 보겠습니다. 비조정지역 2주택 기준으로 양도소득세 계산기에 넣었습니다.

• 이월과세 적용(배우자에게 받고 10년 안에 팜): 취득가액 3억원, 보유 기간도 2018년부터라 차익 6억원에 장기보유특별공제 16% → 1억 9,216만원
• 이월과세가 없다면(증여자가 배우자·직계존비속이 아닌 경우): 취득가액 6억원, 차익 3억원, 보유 2년 남짓이라 공제 없이 1억 242만원

증여로 취득가액을 높여 차익을 줄이는 효과가 이월과세로 사라지는 구조입니다. 10년이 지난 뒤 팔면 증여 당시 가액이 취득가액이 됩니다. 증여받은 집이 1세대 1주택 비과세 대상이면 이월과세를 적용하지 않는 등 예외가 있으니 신고 전에 확인하세요.

증여자가 냈던 증여세는 양도세 필요경비로 빼 주지만, 위 예시처럼 배우자 공제 안이라 증여세가 0원이면 뺄 것도 없습니다. 이월과세로 계산한 세금이 오히려 적으면 적용하지 않는 규정도 있어, 두 방식으로 모두 계산해 보는 것이 좋습니다.

직계존비속에게 받은 경우도 같습니다. 부모에게 증여받은 집을 10년 안에 팔면 부모가 산 가격과 날짜를 기준으로 양도세를 계산합니다.