전세가율

전세가율은 전세 보증금을 집값으로 나눈 비율입니다. 3억짜리 집의 전세가 2억 4천이면 80%입니다. 선순위 근저당이 있으면 보증금에 그 채권최고액을 더해 계산해야 실제 위험이 보입니다.

전세가율이 높을수록 집값이 조금만 내려도 경매로 보증금을 다 회수하지 못할 위험이 커집니다. 80%를 넘으면 '깡통전세' 위험 구간으로 보고, 보증보험도 90%가 상한입니다.

신축 빌라는 시세를 알기 어려워 전세가율이 100%를 넘는 계약이 이루어지기도 합니다. 주변 실거래가와 공시가격을 함께 보고 판단하세요.

계산 예시

전세사기 위험 체크에 시세 3억원, 보증금 2억 4,000만원을 넣으면 전세가율은 80%입니다. 같은 집에 선순위 근저당 채권최고액 3,000만원이 있으면 (2억 4,000만 + 3,000만) ÷ 3억 = 90%로 올라갑니다. 근저당이 없더라도 집값이 10% 내려 2억 7,000만원이 되면 88.89%가 됩니다.

같은 보증금이라도 근저당과 집값에 따라 위험이 달라지는 이유가 여기 있습니다. 계약 당시 80%였던 집이 2년 뒤 만기에는 90%에 가까워져 있을 수 있습니다.

경매에서는 시세가 아니라 낙찰가

보증금을 돌려받을 수 있는지는 결국 집이 얼마에 팔리느냐에 달려 있습니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많아서, 전세가율 80%인 집도 시세의 80%보다 낮게 낙찰되면 보증금 일부를 받지 못합니다. 전세가율은 낮을수록 이 완충 폭이 넓어집니다.

어떤 시세를 넣나

아파트는 같은 단지, 같은 면적의 최근 실거래가가 기준이 됩니다. 빌라·다세대는 거래가 드물어 시세를 정하기 어렵습니다. 전세보증보험은 공시가격이나 감정가를 기준으로 시세를 보므로, 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하면 보증금이 시세에 비해 높은지 가늠할 수 있습니다.