전월세 전환율

전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 얼마를 받아야 하는지 정하는 비율입니다. 보증금 1억을 연 4.5%로 전환하면 월세는 1억 × 4.5% ÷ 12 = 37만 5천원입니다.

법정 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%p이며 10%를 넘을 수 없습니다. 계약 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우 이 상한이 적용됩니다. 신규 계약에는 강제되지 않지만 협상 기준이 됩니다.

시장 전환율은 실제 거래에서 형성된 비율로 보통 법정보다 높습니다. 한국부동산원이 지역별로 매달 발표합니다.

기준금리에 따라 달라지는 상한

전세 3억원을 보증금 1억원으로 낮추면 월세로 바뀌는 보증금은 2억원입니다. 법정 상한으로 계산한 월세는 기준금리에 따라 이렇게 달라집니다(전월세 전환율 계산기 기준).

• 기준금리 2.50% → 상한 4.5% → 월 75만원
• 기준금리 3.00% → 상한 5.0% → 월 83만 3,333원
• 기준금리 3.50% → 상한 5.5% → 월 91만 6,667원

기준금리가 0.25%포인트 움직이면 2억원 기준 월세 상한은 4만 1,667원 달라집니다. 지난 변동은 기준금리 변동 이력에 있습니다.

반대 방향: 월세를 전세로

연 월세를 전환율로 나누고 지금 보증금을 더합니다. 보증금 1억원, 월세 90만원이면 연 1,080만원이라 전환율 5%면 전세 3억 1,600만원, 6%면 2억 8,000만원입니다. 이 방향에서는 전환율이 낮을수록 전세금이 커집니다.

내 금리와 견주기

전환율은 보증금을 집주인에게 맡기는 대가로 받는 금리와 같습니다. 그래서 내 예금 금리나 대출 금리와 나란히 놓으면 보증금을 늘릴지 월세를 늘릴지 숫자로 비교할 수 있습니다. 두 매물을 놓고 계산한 예는 보증금 올리고 월세 내리기에 있습니다.

계산기에는 법정 상한과 함께 시장 전환율을 넣는 칸이 있어, 집주인이 제시한 월세가 법정 상한과 시장 수준 중 어디에 가까운지 나란히 볼 수 있습니다.