깡통전세

집값에서 선순위 대출을 뺀 금액이 전세 보증금보다 작거나 비슷한 상태를 깡통전세라고 부릅니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 돌려받지 못합니다.

집값이 내리거나, 처음부터 시세보다 높은 보증금으로 계약했거나, 근저당이 큰 집에 들어갔을 때 생깁니다. 신축 빌라 '동시진행'(매매와 전세를 같이 진행해 매수인이 돈 한 푼 없이 집을 사는 구조)이 대표적입니다.

예방책은 전세가율 확인, 보증보험 가입, 근저당 말소 특약, 임대인 세금 체납 확인입니다. 계약 전에 위험 신호 체크를 해보세요.

숫자로 보는 깡통전세

전세사기 위험 체크에 시세 3억원, 보증금 2억 8,000만원을 넣으면 전세가율은 93.33%입니다. 집값이 2억 5,000만원으로 내려가면 112%가 되어, 집을 팔아도 보증금을 다 돌려줄 수 없는 상태가 됩니다. 계약 때는 깡통이 아니던 집도 만기 무렵 집값에 따라 깡통이 될 수 있다는 뜻입니다.

보증보험 기준과 겹쳐 보기

HUG 전세보증보험은 보증금과 선순위 채권을 합해 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 시세 5억원에 근저당이 없으면 보증금 4억 5,000만원까지 이 요건을 충족하고, 4억 6,000만원이면 걸립니다(보증보험 자가진단 기준). 보험이 거절되는 집은 경매로 넘어갔을 때 보증금이 남지 않을 수 있는 집이라는 신호이기도 합니다.

계약 전 확인 순서

1. 같은 단지·같은 유형의 최근 실거래가로 시세를 잡습니다
2. 등기부 을구에서 근저당 채권최고액을 확인합니다
3. (보증금 + 채권최고액) ÷ 시세를 계산합니다
4. 보증보험 가입이 되는지 미리 확인합니다
5. 임대인의 세금 체납 여부를 확인합니다. 체납 세금은 경매에서 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다

가입이 안 되는 이유별 대처는 전세보증보험, 가입이 안 되는 집에, 등기부 보는 법은 등기부에서 볼 세 가지에 정리했습니다.