취득세, 주택 수에 따라 왜 이렇게 달라지나

취득세는 집을 살 때 한 번 내는 세금입니다. 같은 8억원짜리 집인데 어떤 사람은 2,050만원을 내고 어떤 사람은 1억원 넘게 냅니다. 집값이 아니라 사는 사람의 주택 수와 집이 있는 지역이 세율을 정하기 때문입니다.

기본 세율: 1%에서 3%

1주택자가 주택을 유상으로 살 때 세율은 취득가액에 따라 정해집니다.

6억과 9억 사이는 계단이 아니라 경사입니다. 7억이면 1.67%, 8억이면 2.33%처럼 가액에 따라 매끄럽게 올라갑니다. 5억원 집은 1%인 500만원, 7억원 집은 1.67%인 1,169만원입니다. 세율은 소수점 둘째 자리(%)까지 반올림해 정합니다.

주택 수와 지역이 세율을 바꾼다

두 번째 집부터는 다릅니다. 새로 사는 집이 조정대상지역에 있는지, 이미 몇 채를 갖고 있는지에 따라 세율이 뜁니다.

8억원 집을 예로 들면 차이가 분명합니다.

같은 집, 같은 값인데 비조정 2주택과 조정 3주택은 다섯 배 가까이 차이가 납니다. 주택 수를 셀 때 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 들어간다는 점에 주의하세요.

일시적 2주택

이사하려고 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 되는 경우는 1주택 세율을 적용받습니다. 다만 새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 주택을 팔아야 합니다. 기한을 넘기면 중과세율과의 차액을 가산세와 함께 추징당합니다. 처음부터 팔 계획이 확실할 때만 기대는 것이 안전합니다.

따라붙는 두 가지: 지방교육세와 농특세

취득세에는 지방교육세가 붙습니다. 표준세율일 때는 취득세율의 10%(0.1~0.3%), 중과세율일 때는 0.4%입니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 초과할 때만 붙습니다. 표준세율이면 0.2%, 8% 중과면 0.6%, 12% 중과면 1.0%입니다. 국민주택 규모(85㎡ 이하)를 사면 농특세가 없습니다.

생애최초 감면

본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고 취득가액이 12억원 이하면 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다. 5억원 집이면 취득세 500만원 중 200만원이 줄어 300만원이 됩니다. 취득일부터 3개월 안에 전입해서 실제로 거주해야 하고, 요건을 어기면 추징됩니다.

언제까지 내나

취득일(보통 잔금일)부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 등기를 하려면 취득세 납부 영수증이 필요하니 실제로는 잔금 당일이나 다음 날 법무사를 통해 내는 경우가 대부분입니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20%에 납부지연 가산세가 매일 붙습니다.

계산 전에 알아둘 것

• 조정대상지역 지정은 수시로 바뀝니다. 계약 시점이 아니라 취득 시점 기준입니다.
• 세율과 중과 기준은 지방세법 개정으로 달라질 수 있습니다. 이 글의 숫자는 2026년 지방세법 기준이며 계산기에도 기준일이 적혀 있습니다.
• 상속·증여·원시취득은 세율 체계가 다릅니다. 이 글은 돈을 주고 사는 유상 취득만 다룹니다.

이 글과 계산기는 참고용 추정입니다. 실제 신고는 위택스나 관할 구청, 세무사에게 확인하세요.