Rental Income Tax
주택임대소득세 계산기
월세·보증금으로 보는 과세 여부와 분리과세 세액
보유 주택 수와 받는 월세·보증금, 임대사업자 등록 여부를 넣으면 비과세 여부와 간주임대료, 총수입 2,000만원 이하일 때 분리과세(14%) 세액을 참고용으로 계산합니다. 2026년 귀속부터 바뀐 고가주택 2주택 기준을 반영했습니다.
입력
입력 즉시 재계산계산 결과
분리과세 세액 (지방소득세 포함)
0원
총수입금액
0원
간주임대료
0원
과세 방식
0
계산 내역
| 연 월세 (과세분) | 0원 |
|---|---|
| 간주임대료 | 0원 |
| 총수입금액 | 0원 |
| 필요경비 (0%) | −0원 |
| 기본공제 | −0원 |
| 과세표준 | 0원 |
| 소득세 (14%) | 0원 |
| 지방소득세 | 0원 |
. 총수입 2,000만원 이하 분리과세만 계산합니다.
주택임대소득세 계산 순서
- 과세 대상: 1주택(기준시가 12억원 이하) 월세는 비과세. 2주택 이상 월세는 과세
- 간주임대료: 3주택 이상이고 보증금 합계 3억원 초과(2026년 귀속부터 고가주택 2주택자는 12억원 초과)면 (보증금 − 3억원) × 60% × 3.1%
- 분리과세(총수입 2,000만원 이하): (총수입 − 필요경비 50% 또는 60% − 기본공제 200만원 또는 400만원) × 14%, 지방소득세 1.4% 별도
2주택자가 한 채를 월세 100만원에 놓으면 1년 수입 1,200만원에서 필요경비 600만원과 기본공제 200만원을 빼 과세표준 400만원, 세금은 지방소득세를 합쳐 61만 6,000원입니다. 같은 집을 임대사업자로 등록했다면 필요경비 720만원과 기본공제 400만원을 빼 12만 3,200원입니다. 3주택자가 보증금 8억원을 받았다면 간주임대료만 930만원이라, 월세 100만원까지 더하면 총수입이 2,130만원으로 2,000만원을 넘어 종합과세 대상이 됩니다.
반영하지 않는 것
- 종합과세 세액(다른 소득에 따라 달라짐)과 장부 작성 시 실제 경비
- 등록 소형주택 세액감면(단기 30%·장기 75% 등), 공동명의 지분별 계산
- 간주임대료에서 빼는 보증금 운용 수입이자, 소형주택 주택 수 제외 판정
주택을 여러 채 가지고 있으면 종합부동산세 계산기와 재산세 계산기로 보유세도 함께 보세요. 월세와 보증금을 서로 바꿀 때는 전월세 전환율 계산기를 쓸 수 있습니다.
자주 묻는 질문
자주 나오는 질문을 모았습니다.
1주택자도 월세에 세금을 내나요?
부부 합산 1주택이고 기준시가 12억원 이하면 월세 수입이 있어도 세금이 없습니다. 기준시가 12억원을 넘는 고가주택이나 국외 주택은 1주택이어도 월세가 과세됩니다. 1주택 전세는 고가주택이어도 과세하지 않습니다.
간주임대료는 무엇인가요?
전세보증금을 받은 집주인이 그 돈으로 얻었을 이자를 임대료로 보고 세금을 매기는 것입니다. 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2026년 귀속 3.1%)이 수입이 됩니다. 2026년 귀속부터는 고가주택 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 넘어도 대상입니다.
전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년까지 간주임대료 주택 수에서 빠집니다.
분리과세와 종합과세는 무엇이 다른가요?
주택임대 총수입이 연 2,000만원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 내는 분리과세와, 다른 소득과 합쳐 내는 종합과세 중 고를 수 있습니다. 2,000만원을 넘으면 종합과세만 됩니다. 다른 소득이 적으면 종합과세가 더 적을 수 있어 홈택스에서 둘 다 계산해 보고 고르세요.
등록임대주택이면 무엇이 다른가요?
지자체와 세무서에 모두 임대사업자로 등록하고 임대료 증가율 5% 상한 등을 지키면 필요경비율이 50% 대신 60%, 기본공제가 200만원 대신 400만원입니다. 기본공제는 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 받습니다. 소형주택 세액감면은 따로 있습니다.
언제 신고하나요?
다음 해 5월 1일부터 31일까지 종합소득세와 함께 신고합니다. 사업자등록을 하지 않으면 수입의 0.2% 가산세가 붙을 수 있습니다.