84㎡가 34평이 아닌 이유

84㎡를 평으로 바꾸면 25.4평입니다. 그런데 부동산에서는 이 집을 '34평형'이라고 부릅니다. 계산이 틀린 것이 아닙니다. 다른 면적을 재고 있는 것입니다.

평과 ㎡

1평은 3.3058㎡입니다. ㎡를 평으로 바꾸려면 3.3058로 나누고, 평을 ㎡로 바꾸려면 곱합니다.

암산할 때는 ㎡에 0.3을 곱하면 대략 평이 나옵니다. 84 × 0.3 = 25.2.

세 가지 면적

• 전용면적 — 현관 안쪽, 우리 집만 쓰는 공간입니다. 방·거실·주방·화장실. 84㎡ 아파트라면 84㎡(25.4평).
• 공급면적 — 전용면적에 주거공용면적(계단·복도·엘리베이터)을 더한 것. 84㎡ 아파트라면 약 110~115㎡(33~35평).
• 계약면적 — 공급면적에 기타공용면적(주차장·관리사무소·경비실)을 더한 것. 84㎡ 아파트라면 약 140~160㎡.

'84㎡'는 전용면적이고 '34평형'은 공급면적입니다. 같은 집을 다른 자로 잰 것입니다. 법적으로 등기부와 계약서에 적히는 것은 전용면적이고, 분양 광고에서 평형으로 부르는 것은 공급면적입니다.

같은 84㎡인데 넓이가 다른 이유

전용면적이 같아도 실제 체감은 다릅니다.

• 발코니 확장. 발코니는 서비스 면적이라 전용면적에 안 들어갑니다. 확장하면 84㎡ 집이 실제로는 100㎡ 가까이 쓰이기도 합니다. 발코니가 많은 판상형이 타워형보다 확장 후 넓습니다.
• 공용면적 비율. 복도식 아파트는 계단식보다 주거공용면적이 커서 같은 전용 84㎡가 공급면적 기준으로는 더 큰 평형으로 불립니다.
• 오피스텔. 발코니가 없고 공용면적 비율이 높아 같은 '평형'이면 아파트보다 전용면적이 훨씬 작습니다. 오피스텔은 반드시 전용면적으로 비교하세요.

평당 가격은 어느 면적으로 나누나

8억원짜리 전용 84㎡ 아파트의 평당 가격은 두 가지입니다.

같은 집인데 800만원이 차이 납니다. 뉴스와 부동산 광고는 대개 공급면적 기준으로 평당가를 말합니다. 그래야 숫자가 작아 보이니까요. 두 단지를 비교할 때는 같은 기준인지 먼저 확인하세요. 특히 오피스텔과 아파트를 평당가로 비교하면 기준이 달라 의미가 없습니다.

작은 집의 평당가가 더 높은 경우

같은 단지의 59㎡와 84㎡를 전용면적 기준 평당가로 놓아 보겠습니다. 가격은 예시이고, 평수 변환기에 ㎡ 단위로 넣은 결과입니다.

총액은 84㎡가 2억원 비싸지만 평당가는 59㎡가 약 213만원 높습니다. 소형은 수요가 많고, 주방·욕실처럼 크기와 상관없이 들어가는 공간이 있어 평당가가 높게 형성되는 일이 흔합니다. 그래서 평당가만 보고 '큰 평형이 싸다'고 하기 어렵고, 총액과 함께 봐야 합니다.

오피스텔은 전용률부터

전용률은 전용면적을 분양면적으로 나눈 비율입니다. 아파트 84㎡의 공급면적이 112~115㎡라면 전용률은 73~75%쯤입니다. 오피스텔은 복도·로비 같은 공용 부분이 크고, 분양 광고에 계약면적을 크게 적는 경우가 많아 같은 숫자라도 실제 집은 훨씬 작습니다.

예를 들어 분양 광고에 84㎡로 적힌 오피스텔의 전용률이 50%라면 전용면적은 42㎡, 12.71평입니다. 아파트 전용 84㎡(25.41평)의 절반입니다. 오피스텔 광고를 볼 때는 면적 숫자 옆의 전용률이나 전용면적을 먼저 찾으세요.

계약 전에 확인할 순서

1. 전용면적을 등기부나 건축물대장에서 확인합니다. 광고의 평형과 다를 수 있습니다.
2. 평당가를 비교할 때는 두 집이 같은 면적 기준인지 봅니다.
3. 아파트는 발코니 확장 여부와 서비스 면적을 확인합니다.
4. 오피스텔은 전용률을 보고 전용면적으로 다시 계산합니다.
5. 세금·청약·세액공제 요건은 전용 85㎡처럼 전용면적으로 따집니다.

자주 쓰는 환산

84㎡가 유독 많은 이유는 국민주택규모가 전용 85㎡ 이하이기 때문입니다. 이 선 아래면 취득세 농특세가 없고, 월세 세액공제 대상이 되고, 청약에서 가점제 물량이 많습니다. 건설사가 85㎡를 넘기지 않으려고 84㎡로 맞춥니다.