1세대 1주택 비과세 2년, 언제부터 세는 건가

집을 팔 때 양도소득세를 안 내는 가장 흔한 길은 1세대 1주택 비과세입니다. 요건은 간단해 보입니다. '2년 이상 보유'. 그런데 이 2년을 언제부터 세는지, 그리고 거주도 해야 하는지에서 많이 갈립니다.

기본 요건

• 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유
• 보유기간 2년 이상
• 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주기간 2년도 필요

세 번째가 함정입니다. 조정대상지역이 아닌 곳에서 샀거나 2017년 8월 2일 이전에 샀다면 살지 않고 세만 놓아도 2년 보유로 충분합니다. 반대로 조정대상지역에서 그 이후에 샀다면 2년을 직접 살아야 합니다. 취득 당시에 조정대상지역이었는지가 기준이고, 나중에 해제돼도 거주 요건은 남습니다.

취득일은 언제인가

보유기간의 시작점인 취득일은 잔금을 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다. 잔금을 치르고 등기를 늦게 했다면 잔금일이 취득일이고, 반대로 잔금 전에 등기를 먼저 넘겼다면 등기일입니다.

취득 원인에 따라 다릅니다.

거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지입니다. 실제 거주 여부를 다투는 일도 있으니 전입신고를 빠뜨리지 마세요.

12억원을 넘으면

비과세는 양도가액 12억원까지입니다. 12억원을 넘는 집은 넘는 비율만큼 과세됩니다. 15억원에 팔았다면 양도차익 중 (15−12)/15 = 20%가 과세 대상입니다. 전체가 과세되는 것이 아니라 초과 비율만입니다.

이 과세분에는 장기보유특별공제 표2가 적용됩니다. 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%로 각각 최대 40%, 합쳐 최대 80%입니다. 3년 보유 2년 거주부터 적용되고, 거주 2년 이상 3년 미만은 거주분 8%로 계산합니다. 10년 보유 10년 거주면 80%를 공제받아 과세 대상 차익의 20%만 남습니다.

일시적 2주택

이사 때문에 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 이때도 종전 주택을 비과세로 팔 수 있는데 조건이 있습니다.

• 종전 주택을 취득한 뒤 1년 이상 지나서 새 주택을 취득
• 새 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택 양도
• 종전 주택이 자체 비과세 요건(2년 보유·거주)을 충족

종전 주택을 산 지 1년도 안 돼 새 집을 사면 일시적 2주택으로 인정받지 못합니다. 순서와 간격이 중요합니다.

2년을 못 채우고 팔면

비과세가 안 되는 것에서 끝나지 않습니다. 보유기간이 짧으면 세율 자체가 높습니다. 주택은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%입니다. 2년을 채우면 일반 누진세율(6~45%)로 돌아갑니다. 1년 11개월에 팔면 60%, 2년 1개월에 팔면 누진세율입니다. 두 달 차이가 세금을 몇 배로 바꿉니다.

흔한 착각

• 계약일부터 2년. 잔금일 기준입니다. 계약 후 잔금까지 두 달이 걸렸다면 그만큼 늦게 시작됩니다.
• 해제되면 거주 요건도 없어진다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 해제돼도 2년 거주 요건은 그대로입니다.
• 부부가 각각 1채면 각각 1주택. 1세대 기준입니다. 부부는 같은 세대이고, 세대분리한 자녀도 요건이 안 맞으면 합산됩니다.
• 오피스텔은 주택이 아니다. 주거용으로 쓰이면 주택 수에 들어갑니다.

신고 기한

비과세 대상이면 신고 의무가 없지만, 12억 초과 고가주택이나 과세 대상이면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 3월 15일에 팔았다면 5월 31일까지입니다.

양도세는 사안마다 예외가 많고 법이 자주 바뀝니다. 이 글은 2026년 1월 기준 소득세법을 요약한 참고용이며, 실제 양도 전에는 세무사 상담이나 국세청 홈택스 사전 확인을 권합니다.