DSR이 막으면 LTV는 소용없다

주택담보대출 한도를 정하는 규제가 둘 있습니다. LTV는 집값을 기준으로, DSR은 소득을 기준으로 한도를 정합니다. 둘은 따로 계산되고 낮은 쪽이 실제 한도입니다. 집값이 아무리 높아도 소득이 못 받쳐주면 LTV 한도는 숫자에 불과합니다.

LTV: 집값의 몇 %까지

담보인정비율입니다. 시세 8억원 집에 LTV 70%면 5억 6,000만원까지입니다. 이미 잡힌 선순위 대출이 있으면 그만큼 뺍니다. 지역과 주택 수, 규제 지역 여부에 따라 40~70%로 다르고, 규제가 바뀔 때마다 비율이 움직입니다. 2025년 10월 15일부터 서울 전역과 경기 12곳은 규제지역이라 40%(생애최초 70%)이고, 수도권·규제지역에는 집값에 따라 6억·4억·2억원의 금액 상한도 붙습니다.

DSR: 소득의 몇 %까지 갚을 수 있나

총부채원리금상환비율입니다. 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 은행권은 40%를 넘을 수 없습니다. 연소득 6,000만원이면 1년에 2,400만원, 월 200만원까지만 원리금을 낼 수 있습니다.

'모든 대출'이라는 점이 중요합니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론이 있으면 그 원리금이 먼저 200만원을 갉아먹습니다. 기존 대출 상환액이 월 50만원이면 주택담보대출에 쓸 수 있는 건 월 150만원입니다.

스트레스 금리가 한도를 더 줄인다

DSR을 계산할 때는 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리로 상환액을 계산합니다. 앞으로 금리가 오를 것을 미리 반영하는 것입니다. 변동금리 주택담보대출이면 수도권·규제지역은 3.0%p, 지방은 0.75%p를 더합니다(2026년 하반기). 실제 4.5%로 빌려도 수도권에서는 DSR 계산을 7.5%로 합니다. 상환액이 커지니 같은 소득으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다.

예시로 보면

연소득 6,000만원, 시세 8억원, 기존 대출 없음, 30년 원리금균등, 금리 4.5%인 조건을 DSR·LTV 계산기에 넣었습니다.

지방이라면 LTV로는 5억 6,000만원까지 되지만 DSR이 3억 6,218만원에서 막습니다. 서울 같은 규제지역이면 LTV가 3억 2,000만원으로 내려가지만 DSR 한도 2억 8,603만원이 그보다도 낮아 실제 한도는 2억 8,603만원입니다. 실제 금리 4.5%로 계산한 월 상환액은 약 145만원입니다. 집값이 10억이 되어도 한도는 그대로입니다. 소득이 안 바뀌었으니까요.

규제지역에서 처음 집을 사는 경우(생애최초)는 LTV 70%를 적용받아 같은 8억원 집의 LTV 한도가 5억 6,000만원으로 돌아갑니다. 하지만 이 예시에서는 DSR 2억 8,603만원이 먼저 걸리므로 실제 한도는 그대로입니다. 수도권·규제지역은 시가 15억원 이하 6억원의 금액 상한도 있어 LTV·DSR·금액 상한 중 가장 낮은 숫자가 한도입니다.

한도를 늘리는 변수

• 기간을 늘린다. 30년보다 40년이 월 상환액이 작아 DSR 한도가 커집니다. 다만 총 이자는 늘어납니다.
• 기존 대출을 갚는다. 신용대출 3,000만원을 정리하면 그 원리금만큼 여유가 생깁니다. 신용대출은 만기가 짧아 DSR에 크게 잡힙니다.
• 소득을 증빙한다. 부부 합산, 사업소득, 인정소득 등 은행이 받아주는 소득 범위를 확인하세요.
• 상환 방식. 원금균등은 첫 해 상환액이 커서 DSR에 불리하게 잡힐 수 있습니다.

DTI와 무엇이 다른가

DTI는 주택담보대출 원리금에 다른 대출은 이자만 더해 계산합니다. DSR은 다른 대출도 원리금 전부를 넣습니다. 그래서 DSR이 더 엄격하고, 지금은 대부분 DSR이 기준입니다.

계산기를 쓸 때

LTV 비율, DSR 비율, 스트레스 금리는 규제가 바뀌면 달라집니다. 계산기 기본값은 2026년 기준이지만 화면에서 직접 바꿀 수 있게 해두었습니다. 은행마다 소득 산정과 기존 대출 반영 방식이 조금씩 다르니, 계산기 결과는 대략의 범위로 보고 실제 한도는 은행 상담에서 확인하세요.