고정금리와 변동금리, 어느 쪽이 유리한가

대출받을 때 고정금리는 대개 변동금리보다 0.3~1%p 높게 시작합니다. 지금 당장은 변동이 쌉니다. 그런데 30년 동안 금리가 그대로일 리 없습니다. 질문은 '어느 쪽이 싼가'가 아니라 '변동금리가 얼마나 올라야 고정이 유리해지는가'입니다. 이 숫자가 손익분기점입니다.

예시로 보면

3억원을 10년 원리금균등으로 빌리고, 고정 4.5%, 변동 4.0%에서 시작한다고 합시다.

이 조건에서 손익분기점은 연 +0.16%p입니다. 변동금리가 매년 0.16%p씩만 올라도 10년 총 이자가 고정과 같아집니다. 0.5%p 차이로 시작했는데 생각보다 작은 상승에 뒤집힙니다.

왜 이렇게 작은 상승에 뒤집히나

변동금리의 절약분은 초반에 생깁니다. 처음 몇 년은 4.0%로 4.5%보다 싸지만, 매년 오르면 3년째에 4.5%를 넘고 그 뒤로는 계속 고정보다 비쌉니다. 앞에서 아낀 것을 뒤에서 다 토해내고도 남습니다. +0.5%p 시나리오에서 마지막 해 월 상환액은 340만원으로 고정(311만원)보다 30만원 많습니다.

기간이 길수록 고정이 유리하다

같은 조건을 20년으로 늘리면 손익분기점은 +0.07%p로 내려갑니다. 30년이면 더 작아집니다. 기간이 길수록 금리가 오를 시간이 길고, 오른 금리로 갚는 기간도 길어지기 때문입니다. 30년 주택담보대출에서 변동을 고르는 것은 '30년 동안 금리가 거의 안 오른다'에 거는 것과 같습니다.

반대로 3~5년 안에 갚거나 팔 계획이면 변동이 유리한 경우가 많습니다. 금리가 오를 시간이 짧으니까요.

출발 차이가 크면

고정 4.5%, 변동 3.5%로 1%p 차이가 나면 10년 손익분기점은 +0.32%p로 올라갑니다. 출발 차이가 클수록 변동이 버틸 여유가 커집니다. 은행이 제시하는 두 금리의 차이가 판단의 핵심 변수입니다.

숫자 밖의 것

• 중도상환수수료. 보통 3년이 지나면 없어집니다. 변동으로 시작했다가 금리가 오르면 3년 뒤 고정으로 갈아탈 수 있습니다. 반대로 고정으로 시작했다가 금리가 내리면 갈아타는 데 수수료가 듭니다.
• 혼합형. 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 상품이 많습니다. 5년치 확실성을 사는 셈이고, 5년 뒤 금리가 어떻든 그때 다시 선택할 수 있습니다.
• 감당 가능한 최대치. 변동을 고른다면 금리가 2%p 올랐을 때 월 상환액을 미리 계산해 보세요. 그 금액을 못 내면 변동은 선택지가 아닙니다.
• DSR. 변동금리는 DSR 계산에 스트레스 금리가 더 붙어 한도가 줄어들 수 있습니다.

계산기 읽는 법

계산기는 변동금리가 6개월마다 입력한 연간 변동폭의 절반씩 바뀐다고 가정합니다. 실제 금리는 이렇게 규칙적으로 움직이지 않으니 '매년 +0.5%p'는 예측이 아니라 스트레스 테스트로 보세요. 손익분기점이 작을수록 변동의 위험이 크다는 뜻입니다.

이 글은 총 이자만 비교한 참고용이며 금융 자문이 아닙니다. 금리 전망은 누구도 확실히 모릅니다. 감당할 수 있는 범위에서 고르는 것이 원칙입니다.