전세보증보험, 가입이 안 되는 집

전세보증보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관(HUG 등)이 대신 돌려주는 상품입니다. 계약 전에 '이 집이 가입되는 집인지'만 확인해도 전세 사기의 상당수를 피할 수 있습니다. 가입이 안 되는 집에는 이유가 있고, 그 이유가 곧 위험 신호입니다.

가입 요건

가장 흔한 탈락: 90%를 넘는다

시세 5억원 집을 예로 들면, 선순위 채권이 없을 때 가입 가능한 보증금 상한은 4억 5,000만원입니다. 근저당 1억원이 잡혀 있으면 상한은 5억 × 90% − 1억 = 3억 5,000만원으로 줄어듭니다. 이 집에 보증금 4억원으로 들어가면 가입이 안 됩니다.

계약 전에 이 계산을 해보면 집주인이 부르는 보증금이 위험한 수준인지 바로 보입니다. 보증금 4억에 근저당 1억이면 집값의 100%가 빚입니다. 보험 가입 여부를 떠나 그 자체로 위험한 집입니다.

선순위가 60%를 넘는다

내 보증금이 작아도 앞에 잡힌 빚이 크면 안 됩니다. 시세 5억원에 근저당 3억 2,000만원(64%)이면 보증금 1억원으로 들어가도 가입이 안 됩니다. 경매가 되면 근저당이 먼저 가져가고 남는 것이 없기 때문입니다.

수도권 7억을 넘는다

시세 8억원 집에 보증금 7억 2,000만원이면 담보인정비율은 90%로 딱 맞지만 수도권 한도 7억원을 넘어 가입이 안 됩니다. 고가 전세는 보험이 아니라 등기부와 집주인 신용으로 판단해야 합니다.

시기를 놓쳤다

2년 계약이면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 13개월째에 신청하면 요건 미충족입니다. 계약하고 나서 '나중에 들지'라고 미루다가 놓치는 경우가 많습니다. 잔금 치르고 전입신고·확정일자 받은 직후에 바로 신청하는 것이 정석입니다.

빌라는 시세부터 문제다

아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세가 있어 '주택가격'이 분명합니다. 빌라·다세대는 시세가 없어 공시가격에 정해진 비율을 곱해 주택가격을 잡습니다. 2023년에 이 비율이 140%에서 126%로 내려가면서 같은 빌라라도 가입 가능한 보증금이 줄었습니다.

공시가격 3억원 빌라면 주택가격은 3억 × 126% = 3억 7,800만원, 가입 상한은 그 90%인 3억 4,020만원입니다. 집주인이 '시세 5억'이라고 해도 보증기관은 3억 7,800만원으로 봅니다. 빌라 전세는 계약 전에 공시가격부터 찾아보세요.

가입이 안 되는 집이라면

보증보험은 안전장치이지 필수 조건은 아닙니다. 하지만 가입이 안 되는 이유가 90%·60% 초과라면 그 집은 보험 없이 들어가기에도 위험한 집입니다. 보증금을 낮추거나 근저당 말소를 조건으로 걸거나, 다른 집을 찾는 것이 맞습니다.

계약서에 '전세보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다'는 특약을 넣으면, 나중에 가입 거절이 나와도 빠져나올 수 있습니다. 문구는 특약 문구 모음에 있습니다.

요건과 비율은 HUG 기준이며 SGI서울보증, HF주택금융공사는 조금 다릅니다. 기준은 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관 안내를 확인하세요. 이 글은 참고용입니다.