전세 계약 전, 등기부에서 볼 세 가지

전세 사기의 대부분은 등기부등본에서 미리 보입니다. 다만 뭘 봐야 하는지 몰라서 지나칩니다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구 세 부분이고, 세입자가 봐야 할 것은 세 가지입니다. 인터넷등기소에서 700원이면 누구나 뗄 수 있습니다.

1. 갑구: 집주인이 맞는가

갑구는 소유권에 관한 부분입니다. 맨 아래 현재 소유자가 계약서에 서명하는 사람과 같은지, 신분증과 대조하세요. 공동소유면 지분권자 전원과 계약해야 합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 가능하면 소유자와 직접 통화합니다.

갑구에 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정이 있으면 그 집은 피하는 것이 맞습니다. 소유자가 빚 문제에 걸려 있다는 뜻이고, 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려워집니다.

신탁이라는 글자가 보이면 특히 주의하세요. 소유권이 신탁회사에 있어 등기부상 원래 집주인은 계약 권한이 없습니다. 신탁회사의 동의서가 없는 계약은 무효가 될 수 있습니다. 신탁원부를 별도로 떼어 임대 권한과 조건을 확인해야 합니다.

2. 을구: 빚이 얼마나 잡혀 있나

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 담보입니다. 근저당권이 핵심입니다. 채권최고액이 적혀 있는데 이것은 실제 대출금이 아니라 은행이 최대로 잡아둔 금액이고 보통 대출금의 120% 정도입니다. 채권최고액 3억 6,000만원이면 실제 대출은 약 3억원으로 봅니다.

내 보증금보다 먼저 잡힌 근저당은 경매 시 나보다 먼저 배당받습니다. 그래서 선순위 채권 + 내 보증금이 집값의 몇 %인지가 위험도입니다.

시세 5억원 집에 근저당 2억원이 있고 보증금 2억 5,000만원이면 90%입니다. 경매에서 감정가의 80%에 낙찰되면 4억원에서 근저당 2억원을 먼저 갚고 남는 2억원으로 보증금 2억 5,000만원을 다 못 받습니다. 집값이 안 떨어져도 그렇습니다.

을구에 전세권이나 임차권등기가 있으면 다른 세입자가 이미 있거나, 이전 세입자가 보증금을 못 받고 나간 흔적입니다. 후자는 강한 경고 신호입니다.

3. 표제부: 이 집이 그 집인가

표제부는 건물 자체의 정보입니다. 주소, 동·호수, 면적, 용도가 계약하려는 집과 같은지 봅니다. 등기부상 호수와 실제 현관 호수가 다른 다세대·다가구가 있고, 주소를 잘못 쓰면 전입신고와 확정일자가 엉뚱한 집에 붙어 대항력을 잃습니다.

용도가 '근린생활시설'이나 '사무소'인데 주거용으로 세를 놓는 경우가 있습니다. 불법 용도변경이면 전세보증보험 가입이 안 되고 대출도 막힙니다.

다가구주택은 등기부만으로 부족하다

한 건물에 여러 세대가 살지만 소유자가 한 명인 다가구는 등기부에 다른 세입자의 보증금이 안 나옵니다. 그런데 먼저 들어온 세입자는 나보다 선순위입니다. 집주인에게 전입세대 열람과 선순위 보증금 총액을 요구하고, 그 합계까지 넣어 위험도를 계산해야 합니다. 안 알려주면 계약하지 않는 것이 맞습니다.

세 번 떼야 한다

등기부는 계약 전에 한 번 보고 끝이 아닙니다.

1. 계약 전: 위 세 가지 확인
2. 계약 당일: 계약서 쓰기 직전에 다시 발급. 며칠 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우가 있습니다.
3. 잔금일: 잔금 치르기 직전에 또 발급. 계약금 받은 뒤 대출을 받는 집주인이 있습니다.

계약서 특약에 '잔금일 다음 날까지 소유권과 담보권 변동 없음, 위반 시 계약 해제와 보증금 반환'을 넣으세요. 근저당이 있는 집이면 '잔금과 동시에 근저당 말소' 조건을 붙이고 말소 여부를 잔금일에 확인합니다. 문구는 특약 문구 모음에 있습니다.

잔금 당일 할 것

잔금을 치른 당일에 전입신고와 확정일자를 받으세요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 이 하루 사이에 집주인이 근저당을 잡으면 그 근저당이 나보다 선순위가 됩니다. 이 틈을 노리는 사기가 실제로 있어, 특약에 잔금일 '다음 날까지'를 넣는 이유입니다.

등기부를 읽는 것은 위험을 줄이는 일이지 없애는 일이 아닙니다. 확인이 끝났으면 전세보증보험 가입 가능 여부까지 보고 계약하세요. 이 글은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 판단이 어려운 등기부는 공인중개사나 법무사에게 함께 봐달라고 하는 것이 안전합니다.