종부세 고지서, 공시가격 얼마부터 나오나

종합부동산세는 매년 11월 하순에 국세청이 고지서를 보내고 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 고지서가 오기 전에도 대략 얼마인지 알 수 있습니다. 6월 1일에 누구 명의로 집이 몇 채 있었고 공시가격이 얼마였는지만 알면 됩니다. 아래 숫자는 모두 종합부동산세 계산기로 뽑았고, 종부세에 붙는 농어촌특별세(종부세의 20%)까지 더한 금액입니다.

얼마부터 나오나

종부세는 사람별로 계산합니다. 본인 명의 주택의 공시가격을 모두 더하고, 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖에는 9억원을 뺀 뒤 60%를 곱한 금액이 과세표준입니다. 그래서 1주택자는 공시가격 12억원까지, 2주택 이상은 합계 9억원까지 종부세가 없습니다. 기준은 시세가 아니라 공시가격이고, 부동산공시가격 알리미에서 주소로 찾을 수 있습니다.

1주택자, 공시가격별 종부세

60세 미만, 보유 5년 미만 기준입니다. 12억원을 1억원 넘기면 23만원 남짓, 3억원 넘기면 69만원입니다. 같은 15억원 1주택의 재산세는 1년에 342만 9,000원(7월·9월 합계)이라, 1주택자는 종부세보다 재산세가 훨씬 큰 경우가 많습니다. 재산세는 재산세 계산기로 따로 볼 수 있습니다.

나이와 보유 기간에 따른 세액공제

1세대 1주택자는 만 60세 이상이면 20~40%, 5년 이상 보유하면 20~50%를 세액에서 빼 주고, 둘을 합쳐 80%까지입니다. 공시가격 20억원 1주택으로 보면 이렇게 줄어듭니다.

• 공제 없음: 227만 5,200원
• 60세 이상·5년 이상 보유(40%): 136만 5,120원
• 65세 이상·10년 이상 보유(70%): 68만 2,560원
• 70세 이상·15년 이상 보유(80% 한도): 45만 5,040원

2주택 이상이면

2주택 이상은 공제가 9억원이라 같은 금액이라도 종부세가 커집니다. 공시가격 합계 15억원이 1주택이면 69만 1,200원인데, 2주택이면 126만 7,200원입니다. 공제 3억원 차이가 과세표준을 1억 8,000만원 늘리기 때문입니다.

3주택 이상은 과세표준이 12억원을 넘는 부분부터 세율이 2.0~5.0%로 높아집니다. 그래서 합계 20억원(과세표준 6억 6,000만원)까지는 2주택과 같고, 30억원부터 차이가 납니다.

부부 공동명의는 사람별로

부부가 반씩 가진 1주택은 각자 지분의 공시가격에서 9억원씩 빼므로 둘이 합쳐 18억원까지 공제됩니다. 공시가격 18억원 집을 한 사람 명의로 가지면 152만 6,400원이지만, 반씩 공동명의면 각자 9억원이라 종부세가 없습니다.

대신 공동명의는 나이·보유 기간 세액공제를 받지 못합니다. 그래서 매년 9월 16일부터 30일까지 '공동명의 1주택자 특례'를 신청하면 한 사람이 가진 것처럼 12억원 공제와 세액공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 공시가격 18억원에 65세·10년 보유면 특례 방식은 45만 7,920원이라 이 경우는 9억원씩 공제가 더 적습니다. 나이와 보유 기간에 따라 결과가 바뀌니 두 방식을 모두 계산해 보고 고르면 됩니다.

고지서가 계산과 다를 때

• 세부담상한: 올해 보유세(재산세 + 종부세)가 작년의 150%를 넘으면 그 위는 걷지 않습니다. 공시가격이 크게 오른 해에는 고지서가 계산보다 적을 수 있습니다
• 재산세 공제: 같은 집에 낸 재산세 일부를 빼 주는데, 계산기는 이 부분을 약식으로 계산합니다
• 9월에 신청한 특례: 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 주택 수에서 빼는 특례와 임대주택 합산배제는 9월에 신청해야 고지서에 반영됩니다

내는 방법

국세청이 고지한 대로 12월 1일부터 15일까지 홈택스, 은행, 카드로 내면 신고는 따로 하지 않아도 됩니다. 종부세가 250만원을 넘으면 넘는 부분을 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(500만원 이하면 250만원을 넘는 금액, 500만원을 넘으면 절반까지). 농어촌특별세는 종부세와 함께 고지됩니다. 기한은 세금 달력에서도 볼 수 있습니다.

2026년 8월 세제개편안에 공정시장가액비율 조정 등이 들어 있으나 국회 통과 전이라 이 글과 계산기에 반영하지 않았습니다. 이 글은 2026년 종합부동산세법 기준 참고용이며, 실제 세액은 고지서와 홈택스로 확인하세요.