상가주택 취득세, 주택 부분과 상가 부분을 나눠 내는 법

1층은 상가, 2~3층은 주인 세대와 원룸. 이런 상가주택(겸용주택)은 취득세를 한 가지 세율로 계산하지 않습니다. 건물은 하나지만 세금에서는 주택과 상가를 함께 산 것으로 보고, 취득가액을 둘로 나눠 각각의 세율을 곱한 뒤 더합니다. 취득세 계산기에 상가주택을 넣어 숫자로 확인했습니다.

나눠서 따로, 더해서 한 번에

신고와 납부는 한 번이지만 계산은 두 번입니다. 상가 부분은 주택을 몇 채 갖고 있든 4.6%로 같고, 다주택 중과는 주택 부분에만 붙습니다.

12억원 상가주택, 주택이 60%일 때

1주택자가 12억원짜리 상가주택을 사고, 취득가액 중 주택 부분 몫이 60%(7억 2,000만원), 상가 부분이 40%(4억 8,000만원)인 경우입니다. 주택 부분은 전용 85㎡ 이하로 봤습니다.

주택 부분 취득세율 1.8%는 주택 부분 가액 7억 2,000만원으로 정한 값입니다(7.2 × 2/3 − 3). 한꺼번에 산 부동산은 가액을 각각의 시가표준액 비율로 나눠 각자의 취득가액으로 보기 때문에, 건물 전체가 12억원이라고 주택 부분이 3%가 되지는 않는다고 보고 계산했습니다. 지자체 판단이 다를 수 있으니 신고 전에 관할 구청 세무과에 확인하세요.

비교하면, 같은 12억원을 모두 주택으로 보면 3.3%인 3,960만원, 모두 상가로 보면 4.6%인 5,520만원입니다.

주택 비율이 높다고 세금이 줄지는 않는다

주택 세율이 상가 4.6%보다 낮으니 주택 비율이 클수록 세금이 적을 것 같지만, 주택 부분 가액이 6억원을 넘는 순간 주택 세율도 오르기 시작합니다. 12억원 상가주택(1주택, 주택 부분 85㎡ 이하)을 주택 비율별로 넣어 봤습니다.

이 예시에서는 주택 부분이 딱 6억원인 50%에서 가장 적고, 주택 부분이 6억원을 넘는 60~90%에서는 주택 세율이 오르면서 합계가 다시 늘어납니다. 비율은 사는 사람이 고르는 것이 아니라 건물의 시가표준액으로 정해지므로, 이 표는 계약 전에 세금 규모를 가늠하는 용도로 보세요.

다주택이면 주택 부분만 중과

이미 집이 있어서 이번 주택 부분이 조정대상지역 2주택이나 3주택째가 되면, 중과세율은 주택 부분에만 붙습니다. 위 60% 예시로 보면 이렇습니다.

상가 부분 2,208만원은 세 경우 모두 같습니다. 주택 수는 상가 부분 세금을 바꾸지 않고, 주택 부분 몫이 클수록 중과의 영향이 커집니다. 주택 수를 셀 때는 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 들어갈 수 있습니다(오피스텔은 주택인가).

비율은 어떻게 나누나

• 시가표준액 비율: 주택 부분은 개별주택가격, 상가 부분은 건물 시가표준액과 토지 공시지가(상가 몫)를 구해 그 비율로 취득가액을 나눕니다. 위택스나 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다
• 계약서 금액: 계약서에 주택과 상가 금액이 따로 적혀 있으면 그 금액이 쓰이는 경우도 있습니다
• 가늠할 때: 아직 가격을 모르면 건축물대장의 주택·상가 연면적 비율을 넣어 대략 볼 수 있습니다. 실제 신고 비율과는 다를 수 있습니다

건축물대장이 기준이다

주택 세율은 건축물대장 같은 공부에 주택으로 적힌 부분에 적용됩니다. 대장에 근린생활시설로 올라간 층을 방으로 고쳐 쓰고 있어도 취득세는 상가 세율(4.6%)로 계산되는 것이 원칙입니다. 이런 건물은 위반건축물로 적발되면 이행강제금 같은 다른 부담도 생길 수 있으니, 매수 전에 대장의 층별 용도와 위반 표시를 확인하세요.

팔 때의 세금은 기준이 다르다

취득세는 면적이 넓은 쪽으로 몰아 주지 않고 나눠 계산합니다. 양도소득세는 다릅니다. 주택 면적이 상가보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 보던 규칙이 있었는데, 2022년부터 양도가액 12억원을 넘는 겸용주택은 주택 부분만 주택으로 봅니다. 팔 때의 세금은 양도소득세 계산기와 세무사 확인으로 따로 보세요.

계산기로 확인하는 법

취득세 계산기에서 물건 종류를 상가주택으로 고르고 취득가액과 주택 부분 비율을 넣으면 주택 부분과 상가 부분 세금이 나란히 나옵니다. 주택 수·지역과 전용 85㎡ 초과 여부는 주택 부분에만 적용됩니다. 등기까지 드는 돈은 등기비용 계산기, 상가 임대 수익은 상가 수익률 계산기로 이어서 볼 수 있습니다.

이 글은 2026년 지방세법 기준 참고용 추정입니다. 실제 세액은 위택스 신고 화면과 관할 구청, 세무사 확인이 기준입니다.