이사 후 14일, 늦으면 순위가 밀린다

이사는 짐을 옮기면 끝나는 것 같지만, 보증금을 지키는 절차는 그 뒤에 있습니다. 전입신고와 확정일자입니다.

법이 정한 기한은 이사 후 14일입니다. 그런데 이 글의 결론을 먼저 말하면, 14일까지 기다리면 안 됩니다. 잔금 당일에 해야 합니다. 이유는 아래에 있습니다.

14일은 무엇의 기한인가

주민등록법은 새로운 곳에 살게 된 날부터 14일 이내에 전입신고를 하도록 정하고 있습니다. 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다.

다만 과태료는 이 기한의 중요한 부분이 아닙니다. 진짜 문제는 신고가 늦은 만큼 보증금을 지키는 권리도 늦게 생긴다는 점입니다.

대항력은 신고한 다음 날 0시에 생긴다

임차인이 보증금을 지키는 힘을 대항력이라고 합니다. 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 '나는 이 집의 정당한 세입자다'라고 주장할 수 있는 힘입니다.

대항력은 두 가지를 갖추면 생깁니다.

• 주택의 인도 — 실제로 들어가 사는 것
• 전입신고 — 주민등록을 옮기는 것

그리고 효력이 생기는 시점이 그 다음 날 오전 0시입니다. 신고한 날이 아닙니다.

이 하루가 실제로 문제를 만듭니다.

같은 날에 벌어진 일이지만 순위는 근저당이 앞섭니다. 근저당은 등기한 그 시각에 효력이 생기는데 내 대항력은 다음 날 0시이기 때문입니다. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 받고 남은 돈에서 보증금을 받습니다.

전입신고를 하루라도 미루면 그만큼 이 위험이 길어집니다. 14일을 꽉 채우면 2주 동안 무방비입니다.

확정일자를 같이 받아야 하는 이유

확정일자는 계약서에 날짜 도장을 받는 것입니다. 그 자체로는 아무 권리가 생기지 않습니다. 계약서가 그 날짜에 있었다는 증거일 뿐입니다.

하지만 대항력과 확정일자가 모두 있으면 우선변제권이 생깁니다. 경매에서 나보다 늦은 권리자들보다 먼저 보증금을 배당받는 권리입니다.

확정일자는 주민센터에서 전입신고와 한 번에 받을 수 있고, 인터넷등기소에서 온라인으로도 받습니다. 수수료는 600원 수준입니다. 600원과 30분 때문에 보증금 순위가 갈립니다.

그래서 잔금 당일에 해야 한다

정리하면 순서는 이렇습니다.

• 잔금 보내기 전 — 등기부등본을 다시 열람합니다. 계약 후 근저당이 새로 잡히지 않았는지 확인하는 마지막 기회입니다
• 잔금 당일 — 짐을 넣어 점유를 시작하고, 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다
• 다음 날 — 등기부등본을 다시 떼어 잔금일에 새 권리가 설정되지 않았는지 확인합니다

계약할 때 잔금 다음 날까지 근저당 등 권리변동을 하지 않는다는 특약을 넣어두면 이 하루의 위험을 줄일 수 있습니다. 특약 문구 모음에 예시가 있습니다.

확정일자와 전세권은 다르다

전세권 설정등기를 하면 확정일자 없이도 순위가 보장됩니다. 대신 조건과 비용이 다릅니다.

대부분의 세입자는 확정일자로 충분합니다. 전세권은 법인이 사택으로 계약하거나 전입신고를 할 수 없는 사정이 있을 때 주로 씁니다. 1억원 보증금이면 등기 비용만 24만원가량 듭니다.

30일 기한도 하나 있다

자동차를 가지고 있다면 변경등록(주소)은 이사 후 30일 이내입니다. 정부24나 차량등록사업소에서 합니다.

운전면허증과 여권 주소는 따로 바꾸지 않아도 됩니다. 주민등록 주소가 바뀌면 자동으로 반영됩니다.

보증금을 못 받고 이사해야 한다면

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 나가면, 전입을 옮기는 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 지금까지 지켜온 순위가 없어지는 것입니다.

이때는 이사 전에 임차권등기명령을 받아야 합니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 전입을 옮기면 순위가 유지됩니다. 법원에 단독으로 신청할 수 있고 임대인 동의는 필요 없습니다.

정리

• 전입신고 법정 기한은 14일이지만 잔금 당일에 하세요
• 대항력은 신고한 다음 날 0시에 생깁니다. 이 하루가 순위를 가릅니다
• 확정일자를 같이 받아야 우선변제권이 생깁니다. 600원입니다
• 자동차 주소 변경은 30일 이내
• 보증금을 못 받고 나가야 하면 임차권등기명령이 먼저입니다

이 글은 참고용 설명이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 대한법률구조공단이나 전세피해지원센터에 상담하세요.