계약갱신청구권, 거절당할 수 있는 경우

계약갱신청구권은 세입자가 한 번 더 2년을 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인은 원칙적으로 거절하지 못합니다. 그런데 '원칙적으로'라는 말에는 예외가 있고, 법에 9가지가 적혀 있습니다. 어떤 경우인지 알아야 집주인이 대는 이유가 맞는지 판단할 수 있습니다.

먼저, 언제 요구해야 하나

만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 2025년 3월 1일에 시작한 2년 계약이면 만기는 2027년 3월 1일이고, 요구 기간은 2026년 9월 1일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 이 기간을 지나면 권리를 쓸 수 없습니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약은 '1개월 전까지'입니다.

말로 해도 되지만 나중에 다투지 않으려면 문자나 내용증명으로 남기세요. 문구는 통지문 예시에 있습니다.

거절할 수 있는 9가지

이 9가지 밖의 이유는 거절 사유가 아닙니다. '팔려고 한다', '월세를 시세대로 올려야 한다', '새 세입자를 받고 싶다'는 거절 사유에 없습니다.

제일 많이 쓰이는 사유: 실거주

실제 분쟁의 대부분이 실거주 거절입니다. 집주인이 '내가 들어가 살겠다'고 하면 세입자는 나가야 합니다. 그 자리에서 거짓인지 확인할 방법은 없습니다.

대신 사후 장치가 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 나서 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 주면 손해배상 책임이 생깁니다. 배상액은 셋 중 큰 금액입니다.

• 거절 당시 월세 3개월분 (전세는 전환율로 환산한 월세 기준)
• 새 세입자에게 받는 월세와 내가 내던 월세 차액의 2년분
• 실제 손해액

그래서 실거주로 나왔다면 이사 후에도 그 집이 다시 매물로 나오는지 1~2년은 지켜볼 가치가 있습니다. 새 세입자가 들어갔다면 전입세대 열람이나 확정일자 부여 현황으로 확인할 수 있습니다.

갱신되면 조건은

• 기간 2년. 세입자가 원하면 2년 전에 나갈 수 있고, 통지 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
• 인상 5% 이내. 보증금 5,000만원이면 5,250만원까지, 월세 60만원이면 63만원까지입니다. 5%는 상한이고 반드시 올려야 하는 것도 아닙니다.
• 전세를 월세로 바꾸는 것은 세입자가 동의해야 하고, 바꿀 때는 법정 전환율(기준금리 + 2%p)을 넘을 수 없습니다.

갱신은 한 번입니다. 처음 2년 + 갱신 2년으로 4년이 끝나면 그다음은 집주인과 새로 합의해야 합니다.

묵시적 갱신과 다르다

만기 6개월 전부터 2개월 전까지 양쪽 다 아무 말이 없으면 같은 조건으로 자동 연장됩니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 갱신청구권을 쓴 것이 아니라서 청구권은 그대로 남습니다. 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고, 그다음에 청구권을 써서 또 2년을 살 수 있습니다.

묵시적 갱신 중에는 세입자가 언제든 나가겠다고 할 수 있고 통지 3개월 뒤에 계약이 끝납니다. 집주인은 그 기간 중에 내보낼 수 없습니다.

정리

• 요구 기간을 놓치지 않는 것이 먼저입니다. 계산기에 계약 시작일을 넣으면 날짜가 나옵니다.
• 거절 이유가 9가지에 없으면 거절이 아닙니다.
• 실거주 거절이면 2년간 그 집을 지켜보세요.
• 5%는 상한이지 인상 의무가 아닙니다.

이 글은 주택임대차보호법을 요약한 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(무료)나 대한법률구조공단에 먼저 문의하세요.