2주택 집주인 월세 세금, 등록하면 얼마나 줄어드나

집을 두 채 가진 사람이 한 채를 월세로 주면 월세 수입에 소득세가 붙습니다. 1주택자는 기준시가 12억원 이하면 월세에 세금이 없지만, 2주택부터는 금액과 관계없이 과세 대상입니다. 얼마나 나오는지, 임대사업자로 등록하면 얼마나 달라지는지 주택임대소득세 계산기로 계산했습니다.

누가 내나

• 1주택: 기준시가 12억원 이하면 월세·전세 모두 비과세. 12억원을 넘는 고가주택이나 국외주택은 월세 과세
• 2주택: 월세는 과세. 전세보증금은 비과세였지만 2026년 귀속부터 고가주택 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료 과세
• 3주택 이상: 월세 과세, 보증금 합계 3억원 초과분에 간주임대료 과세

주택 수는 부부가 가진 것을 합쳐 셉니다.

월세별 세금 (분리과세)

1년 월세 수입이 2,000만원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 내는 분리과세를 고를 수 있습니다. 수입에서 필요경비(미등록 50%, 등록 60%)와 기본공제(미등록 200만원, 등록 400만원)를 빼고 14%를 곱하고, 지방소득세 1.4%가 더해집니다.

같은 월세 100만원이라도 등록하면 1년 세금이 61만 6,000원에서 12만 3,200원으로 줄어듭니다. 월세 50만원이면 등록한 경우 필요경비와 기본공제가 수입보다 커서 세금이 없습니다.

기본공제가 없어지는 경우

기본공제는 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 받습니다. 근로소득만 있는 사람이라면 총급여가 아니라 근로소득금액(총급여 − 근로소득공제) 기준입니다. 다른 소득이 이보다 많으면 월세 100만원(미등록) 세금이 61만 6,000원에서 92만 4,000원으로 늘어납니다.

2,000만원을 넘으면

월세 166만원(1년 1,992만원)까지는 분리과세를 고를 수 있고 미등록 기준 122만 5,840원입니다. 월 170만원(2,040만원)이 되면 다른 소득과 합쳐 내는 종합과세만 됩니다. 종합과세 세액은 다른 소득에 따라 달라 계산기에서는 다루지 않습니다. 다른 소득이 적으면 2,000만원 이하라도 종합과세가 더 적을 수 있어, 신고할 때 홈택스에서 두 방식을 모두 계산해 보는 것이 좋습니다.

2026년부터 바뀐 전세 과세

2026년 귀속분부터 기준시가 12억원을 넘는 고가주택을 가진 2주택자도 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료를 냅니다. 간주임대료는 (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2026년 귀속 3.1%)입니다. 보증금 합계 13억원이면 간주임대료 1,860만원에 분리과세 112만 4,200원, 15억원이면 2,232만원으로 2,000만원을 넘어 종합과세 대상입니다. 12억원 딱 맞으면 넘지 않아 대상이 아닙니다. 3주택 이상이 보증금 8억원을 받으면 간주임대료 930만원, 세금은 40만 8,100원입니다.

전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년까지 간주임대료를 따질 때 주택 수에서 빠집니다.

등록할 때 따라오는 것

• 지자체에 임대사업자로, 세무서에 사업자로 둘 다 등록해야 등록 기준(60%, 400만원)을 씁니다
• 임대료를 올릴 때 5% 상한, 의무 임대기간 같은 조건을 지켜야 하고 어기면 과태료와 감면 추징이 있습니다
• 미등록이라도 세무서 사업자등록은 해야 하고, 하지 않으면 수입의 0.2% 가산세가 붙을 수 있습니다

신고와 함께 볼 세금

2026년 임대소득은 2027년 5월 종합소득세 신고 때 냅니다. 집이 두 채 이상이면 종합부동산세와 재산세도 함께 늘어나니 보유세까지 합쳐 보세요. 등록 소형주택 세액감면, 공동명의 지분별 계산은 이 글에 넣지 않았습니다. 이 글은 참고용이며 실제 신고는 홈택스나 세무사로 확인하세요.