2주택 양도세 중과, 같은 차익에 세금이 두 배

조정대상지역에서 집을 두 채 이상 가진 사람이 그중 조정대상지역 집을 팔면 양도세를 더 무겁게 매깁니다. 이것을 다주택 중과라고 합니다. 2022년 5월부터 한시적으로 멈춰 있던 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도 세금이 얼마나 달라지는지 양도소득세 계산기로 비교했습니다.

중과가 붙으면 바뀌는 두 가지

• 세율: 기본 누진세율(6~45%)에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다
• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유하면 차익에서 연 2%씩(최대 30%) 빼 주던 공제가 없어집니다

세율만 오르는 게 아니라 세율을 곱하는 금액(과세표준)도 커집니다. 두 가지가 한꺼번에 작용해 세금이 생각보다 크게 뜁니다.

같은 차익, 세 가지 결과

2016년 6월에 5억원에 산 집을 2026년 11월에 9억원에 판다고 해 보겠습니다. 차익은 4억원, 보유 기간은 10년이 조금 넘습니다. 필요경비는 0원으로 두었습니다. 아래 세금에는 지방소득세 10%가 포함돼 있습니다.

비조정지역이면 10년 보유로 장기보유특별공제 20%(8,000만원)를 받아 과세표준이 3억 1,750만원이고 세율 40% 구간입니다. 조정대상지역 2주택이면 공제가 없어 과세표준이 3억 9,750만원으로 늘고, 세율은 40%에 20%포인트를 더한 60%입니다. 그 결과 세금이 1억 2,265만원, 약 2.1배가 됩니다.

같은 집이 세대의 유일한 주택이었다면 결과는 또 다릅니다. 양도가액이 12억원 이하이고 2년 이상 보유(조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득했다면 2년 거주도)했다면 1세대 1주택 비과세로 세금이 0원입니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 안내 글에 정리했습니다.

차익이 작을수록 배수가 크다

취득가 5억원, 보유 기간은 그대로 두고 파는 값만 바꿔 차익을 1억·2억·4억원으로 놓았습니다.

차익 1억원에서는 약 3.0배, 2억원에서는 약 2.4배, 4억원에서는 약 2.1배입니다. 차익이 작으면 원래 세율이 낮은 구간(24%)이라 20%포인트를 더하는 효과가 상대적으로 크기 때문입니다. 3주택 이상이면 차익 1억원에 5,273만원, 2억원에 1억 2,580만원입니다.

오래 가지고 있어도 줄지 않는다

중과가 없으면 오래 보유할수록 장기보유특별공제가 커져 세금이 줍니다. 같은 차익 4억원을 5년 보유 후 팔면 공제가 10%라 1억 2,877만원, 10년 보유면 20%라 1억 1,117만원입니다.

중과 대상은 공제 자체가 없어서 5년을 가졌든 10년을 가졌든 2억 3,382만원으로 같습니다. 오래 버티면 줄어드는 구조가 아니라는 점이 1주택·비조정지역과 가장 다른 부분입니다.

중과가 붙는지 확인할 것

• 파는 집이 양도일에 조정대상지역인가. 산 때가 아니라 파는 때 기준입니다. 지정·해제 현황은 국토교통부 고시를 확인하세요
• 세대 기준 주택 수. 본인뿐 아니라 같은 세대원의 집을 합칩니다. 분양권·입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갈 수 있습니다
• 중과 배제 주택인가. 일정 요건의 지방 저가주택, 장기 임대주택 등 시행령이 정한 주택은 중과하지 않습니다. 해당하면 계산기에서 '중과 배제'를 체크하세요
• 일시적 2주택인가. 이사하려고 새집을 먼저 산 경우 기한 안에 종전 집을 팔면 1주택으로 봅니다. 계산기의 특례 칸에서 고를 수 있습니다
• 2026년 5월 9일까지 계약했나. 그날까지 계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙되면 양도일이 그 뒤라도 중과를 배제합니다

앞으로 바뀔 수 있는 것

정부의 2026년 세제개편안에는 중과를 단계적으로 조정하는 안(2027년 2주택 +5%포인트·3주택 +10%포인트, 2028년 +10%포인트·+15%포인트)이 들어 있습니다. 2026년 10월 기준 국회를 통과하지 않아 이 글과 계산기에는 반영하지 않았습니다. 통과되면 양도 연도에 따라 가산 세율이 달라지므로 그때 다시 고치겠습니다.

세율과 공제 기준은 양도세율표에 모아 두었습니다. 예정신고 기한은 양도한 달의 말일부터 2개월이며 세금 달력에서 날짜를 계산할 수 있습니다. 이 글과 계산기는 참고용이고, 실제 세액은 개인 사정에 따라 달라지니 신고 전에 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.