전세대출 이자 vs 월세, 한 달에 실제로 나가는 돈

같은 집을 전세 3억원으로 들어갈지, 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 들어갈지 고민한다고 해봅시다. 전세는 월세가 없으니 싸 보이지만, 보증금 대부분을 대출로 마련하면 매달 이자가 나갑니다. 두 경우를 한 달에 실제로 나가는 돈으로 맞춰 놓고 비교했습니다. 숫자는 전세자금대출 이자 계산기와 월세 실부담 계산기로 뽑았습니다.

한 달에 나가는 돈

대출 이자만 보면 80만원 대 100만원이지만, 대출 없이 낸 내 돈도 예금에 두었다면 받았을 이자를 포기한 것이라 함께 넣었습니다. 이렇게 맞추면 전세가 한 달 17만 5,000원 적게 듭니다. 보증료와 관리비는 두 경우 모두 빼고 계산했습니다.

계약 기간 2년으로 묶어 보면 전세 쪽은 대출 이자 1,920만원에 내 돈 기회비용 360만원을 더해 2,280만원, 월세 쪽은 월세 2,400만원에 보증금 기회비용 300만원을 더해 2,700만원입니다. 2년 동안 420만원 차이이고, 이 돈은 이사 비용이나 중개보수처럼 두 경우에 똑같이 드는 돈과는 별개입니다.

금리가 바뀌면

전세 쪽 비용은 대출 금리에 따라 움직입니다. 2억 4,000만원을 연 3.5%로 빌리면 월 이자 70만원으로 월 주거비가 85만원, 연 4.875%가 되면 월 이자 97만 5,000원으로 월세 쪽과 같은 112만 5,000원이 됩니다. 금리가 0.5%p 오를 때마다 월 10만원씩 늘어나는 셈입니다. 이 집의 월세 100만원은 보증금 차이 2억 5,000만원에 대해 연 4.8%를 낸다는 뜻이기도 합니다(전월세 전환율 계산기).

세금까지 넣으면

무주택 세대주인 근로자라면 두 경우 모두 연말정산에서 돌려받는 돈이 있습니다. 총급여 5,000만원, 부양가족 본인 1명으로 연말정산 환급액 계산기에 넣으면 이렇습니다.

• 월세: 1년 월세 1,200만원 중 1,000만원에 17% 세액공제. 표준세액공제 13만원 대신 받는 것까지 반영해 환급 172만 7,000원
• 전세대출: 1년 이자 960만원의 40%인 384만원을 소득에서 빼서 환급 49만 600원

1년 비용에서 이 환급을 빼고 12로 나누면 전세 쪽은 월 약 90만 9,000원, 월세 쪽은 약 98만 1,000원으로 차이가 7만원대로 줄어듭니다. 월세 세액공제는 총급여 8,000만원 이하, 전용 85㎡ 이하(또는 기준시가 4억원 이하), 계약서 주소로 전입을 갖춰야 하고, 전세대출 공제는 국민주택규모 주택에 금융기관에서 빌려 집주인 계좌로 바로 들어간 대출이어야 합니다(월세 세액공제 계산기).

대출 한도에 걸리면

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 한도가 2억원입니다. 같은 집이라면 대출 2억원에 월 이자 66만 6,666원, 내 돈이 1억원으로 늘어 기회비용이 25만원이라 월 주거비는 91만 6,666원입니다. 한 달 비용은 비슷하지만 당장 필요한 현금이 4,000만원 늘어납니다.

숫자 밖에서 볼 것

• 보증금을 지키는 문제: 전세는 3억원, 반전세는 5,000만원이 집주인에게 묶입니다. 전세가율이 높은 집이면 보증보험 가입 여부부터 확인하세요(전세보증보험 자가진단)
• 금리 변동: 전세대출은 변동금리가 많아 계약 기간 중에 이자가 바뀔 수 있습니다. 월세는 계약 기간 동안 고정입니다
• 내 돈의 실제 금리: 기회비용을 0으로 보면 전세 쪽은 대출 이자 80만원만 남습니다. 내 돈을 예금 말고 다른 데 쓸 계획이 있다면 그 금리를 넣어 보세요

계약을 갱신할 때 인상 상한(5%)은 두 경우 모두 같습니다. 이 글은 참고용 비교이며, 대출 한도와 금리는 은행 심사로 정해집니다. 기본 개념은 전세와 월세, 숫자로 비교하는 법에 정리해 두었습니다.