실거주 갱신 거절, 누가 들어와야 인정되나

계약갱신청구권을 썼더니 집주인이 "가족이 들어와 살 거라서 안 된다"고 답하는 경우가 많습니다. 실거주는 법이 정한 거절 사유 9가지 중 하나지만(거절 사유 9가지), 여기서 '가족'이 누구까지인지는 조문에 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 문장은 이렇습니다.

"임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"

직계존속은 부모·조부모처럼 위로 곧게 이어지는 혈족이고, 직계비속은 자녀·손자녀처럼 아래로 이어지는 혈족입니다. 이 두 말을 기준으로 가족을 나눠 보면 다음과 같습니다.

가족별로 보면

표의 '없음'은 조문에 적혀 있지 않다는 뜻입니다. 이런 가족을 이유로 한 거절을 다투게 되면 법원이 사정을 보고 판단하므로, 이 글에서 결론을 단정하지는 않습니다. 거절 통지를 받았다면 누가, 언제 들어오는지를 구체적으로 물어 문자로 남겨 두는 것이 출발점입니다.

언제까지 거절해야 하나

집주인의 거절도 세입자의 갱신 요구와 같은 기간, 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 2025년 5월 20일에 시작한 2년 계약이면 계산기 기준 만기는 2027년 5월 20일이고, 이 기간은 2026년 11월 20일부터 2027년 3월 19일까지입니다. 이 기간이 지난 뒤에 실거주하겠다고 해도 거절 사유가 되지 않고, 양쪽 다 아무 말이 없었다면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.

집이 팔린 경우

임대차 기간 중에 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 자리를 그대로 이어받습니다. 대법원은 2022년 12월 판결(2021다266631)에서, 세입자가 이미 갱신을 요구한 뒤에 집을 산 새 집주인도 이 거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤습니다. 기준은 갱신 요구가 도착한 날이 아니라 만기 6개월~2개월 전이라는 법정 기간입니다.

그래서 매매로 집주인이 바뀌는 중이라면 새 집주인이 언제 소유권을 넘겨받았는지, 거절 의사가 기간 안에 도착했는지가 쟁점이 됩니다. 등기부등본의 소유권 이전 날짜를 확인해 두세요.

실거주가 진짜인지는 집주인이 증명한다

세입자가 그 자리에서 거짓을 가려낼 방법은 없습니다. 다만 다툼이 생기면 실제로 들어가 살 의사가 있었다는 점은 집주인이 증명해야 한다는 대법원 판결(2023년 12월, 2022다279795)이 있습니다. 실거주 의사를 말한 것만으로 바로 인정되지 않고, 거주 계획이 계속 바뀌었거나 이사 준비 흔적이 없으면 집주인에게 불리하게 볼 수 있다는 취지입니다.

거절 뒤 다른 세입자를 들이면

실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐다면 계약이 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 집주인은 손해를 배상해야 합니다. 금액을 미리 합의하지 않았다면 아래 셋 중 큰 금액입니다.

• ① 거절 당시 환산월차임의 3개월분
• ② 새 세입자에게 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
• ③ 세입자가 실제로 입은 손해

환산월차임은 보증금을 법정 전환율(기준금리 + 2%p, 상한 10%) 중 낮은 쪽으로 월세로 바꿔 월세에 더한 값입니다. 기준금리 3.0%(전환율 5.0%)로 전월세 전환율 계산기에 넣어 보면 이렇습니다.

이 경우 ①과 ② 중 큰 600만원이 기준이고, 이사비·중개보수 같은 실제 손해가 이보다 크면 ③이 기준이 됩니다. 참고로 전세 2억 4,000만원 집을 새로 구할 때 중개보수 상한은 72만원입니다(중개보수 계산기). 기준금리가 바뀌면 환산월차임과 배상액도 달라집니다.

새 세입자가 들어왔는지 확인하는 방법과 갱신 요구 기간 계산은 계약갱신청구권 글과 계약 갱신 청구권 계산기에 정리해 두었습니다.

정리

• 조문에 적힌 가족은 집주인 본인과 직계존속·직계비속입니다
• 거절은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다
• 집이 팔렸어도 새 집주인이 그 기간 안이면 거절할 수 있습니다
• 실거주 의사가 진짜인지는 집주인이 증명합니다
• 거절 뒤 다른 세입자를 들이면 셋 중 큰 금액을 배상합니다

이 글은 주택임대차보호법과 대법원 판결을 요약한 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(무료)나 대한법률구조공단에 먼저 문의하세요.