셀프등기로 줄어드는 돈, 그대로인 돈

집을 사고 소유권이전등기를 법무사에게 맡기지 않고 직접 하는 것을 셀프등기라고 합니다. 셀프등기로 아낄 수 있는 돈은 법무사 보수뿐이고, 세금과 채권처럼 법으로 정해진 비용은 누가 하든 같습니다. 무엇이 그대로이고 무엇이 줄어드는지 등기비용 계산기로 나눠 봤습니다.

누가 하든 그대로인 돈

서울에서 6억원(공시가격 4억 2,000만원) 아파트를 1주택으로 산다고 하면 이렇습니다.

취득세가 가장 크고(취득세 계산기), 다음이 국민주택채권입니다. 등기할 때는 공시가격에 정해진 비율만큼 채권을 사야 하는데, 대부분 은행에서 사자마자 팔고 할인된 만큼만 부담합니다. 이 모든 금액은 법무사에게 맡겨도 똑같이 냅니다.

집값이 달라지면 이렇게 됩니다. 지방의 3억원 아파트(공시가격 2억 1,000만원)는 취득세 330만원에 채권·인지세·수수료를 더해 376만 8,000원이고, 서울의 9억원 아파트(공시가격 6억 3,000만원)는 취득세 2,970만원에 채권 부담만 195만 3,000원이라 합계 3,174만 3,000원입니다. 공시가격 6억원부터 채권 매입 비율이 1,000분의 31로 가장 높아집니다.

채권 할인율이 바꾸는 돈

채권을 바로 팔 때의 할인율은 시장 금리에 따라 매일 바뀝니다. 같은 6억원 집에서 할인율이 8%면 채권 부담이 87만 3,600원, 12%면 131만 400원입니다. 1%p마다 10만 9,200원씩 달라지니, 계산할 때는 등기하는 날 은행이나 주택도시기금 사이트에서 그날 할인율을 확인해 넣으세요.

채권 매입 비율은 공시가격 구간과 지역으로 정해집니다. 같은 공시가격 4억 2,000만원이라도 특별시·광역시가 아니면 1,000분의 26 대신 21이라 매입액이 882만원, 부담은 88만 2,000원입니다. 공시가격 2억 1,000만원 집은 특별시·광역시에서 48만 3,000원, 그 밖의 지역에서 37만 8,000원입니다.

신청 방법에 따라 다른 수수료

등기신청수수료는 2025년 8월부터 서면(등기소에 서류로) 18,000원, 전자표준양식(인터넷등기소에서 작성 후 방문 제출) 15,000원, 전자신청(온라인 제출) 10,000원입니다. 매매 전자신청은 매도인의 전자서명도 필요해 현실적으로 어려운 경우가 많아, 셀프등기는 대부분 전자표준양식으로 합니다.

셀프등기 순서

1. 잔금 전: 매도인에게 매도용 인감증명서, 등기필정보(권리증), 주민등록초본을 준비해 달라고 미리 말해 둡니다
2. 잔금일: 대금을 치르고 서류를 받은 뒤 등기부를 다시 떼어 그사이 바뀐 권리가 없는지 봅니다
3. 취득세: 구청이나 위택스에서 신고하고 냅니다. 영수증이 등기에 필요합니다
4. 채권과 수수료: 은행에서 국민주택채권을 사서 바로 팔고, 전자수입인지(인지세)와 등기신청수수료를 냅니다
5. 신청: 인터넷등기소에서 신청서를 작성해 출력하고, 서류와 함께 관할 등기소에 냅니다
6. 완료: 며칠 뒤 등기필정보를 받습니다

등기는 잔금일부터 60일 안에 신청해야 하고, 늦으면 과태료가 붙습니다. 날짜는 세금 달력에 잔금일을 넣으면 함께 나옵니다.

셀프등기가 어려운 경우

• 주택담보대출을 받을 때: 은행이 근저당 설정을 위해 지정한 법무사가 소유권이전까지 함께 처리하는 경우가 대부분이라 따로 하기 어렵습니다
• 매도인 대출을 잔금으로 갚을 때: 근저당 말소와 이전을 같은 날 맞춰야 해서 실수의 부담이 큽니다
• 서류에 문제가 있을 때: 매도인 주소가 등기부와 다르거나 상속·공유 지분이 얽혀 있으면 보정 요구를 받기 쉽습니다

법무사 보수는 견적을 받아 계산기의 '법무사 보수' 칸에 넣으면 합계에서 셀프등기와 비교할 수 있습니다. 집을 살 때 드는 돈 전체는 집 살 때 집값 말고 드는 돈에 정리했습니다. 이 글은 참고용이며, 수수료와 매입 비율은 바뀔 수 있으니 등기 전에 인터넷등기소와 은행에서 확인하세요.