집 살 때 집값 말고 드는 돈

집을 살 때는 집값 말고도 세금과 수수료가 따로 나갑니다. 계산기로 뽑아 보면 이 돈은 집값에 비례하지 않고 훨씬 빠르게 늘어납니다. 전용 85㎡ 이하 아파트를 1주택으로 사는 경우를 취득세 계산기와 중개보수 계산기로 계산했습니다.

집값별 부대비용

취득세는 지방교육세를 포함한 금액이고, 중개보수는 법정 상한에 부가세 10%를 더한 금액입니다. 집값 대비로는 6억원 1.54%, 7억 5천만원 2.64%, 9억원 3.85%입니다. 집값이 1.25배가 될 때 부대비용은 2.1배, 1.5배가 될 때 3.8배가 됩니다.

왜 이렇게 빨리 늘어나나

취득세 세율이 6억원부터 오릅니다. 6억원 이하는 1%지만 6억~9억원 구간은 가격에 따라 1%에서 3%까지 이어서 오르고, 그 세율이 집값 전체에 붙습니다. 7억 5천만원이면 2%, 9억원이면 3%라 같은 1억 5천만원 차이에 세금이 1,000만원 넘게 늘어납니다. 6억원과 7억 5천만원의 취득세 차이 990만원은 집값 차이 1억 5천만원의 6.6%로, 이 구간에서 늘어난 집값에는 사실상 6%대 세율이 붙는 셈입니다.

중개보수 요율이 9억원에서 바뀝니다. 9억원 미만은 0.4%지만 9억원부터 0.5%입니다. 요율은 넘친 부분이 아니라 거래금액 전체에 곱하므로 경계에서 상한이 뜁니다. 상한일 뿐이니 실제 금액은 협의로 정합니다. 계산 방법은 복비 안내 글에 있습니다.

달라지는 경우

• 생애최초 구입: 취득세에서 200만원까지 감면됩니다. 4억원이면 240만원, 6억원이면 460만원입니다
• 전용 85㎡ 초과: 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 9억원이면 2,970만원이 3,150만원이 됩니다
• 두 번째 집: 조정대상지역이면 8% 중과로 6억원에 5,040만원입니다(조정대상지역)

대출이자는 첫해에 가장 크다

6억원 집을 사면서 3억원을 연 4%, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 143만 2,246원이고, 대출이자 계산기의 상환 스케줄에서 1~12회차 이자를 더하면 첫해 이자만 1,190만 3,842원입니다. 4억 2,000만원을 빌리면 월 200만 5,144원, 첫해 이자 1,666만 5,378원입니다.

한 번 내는 취득세·중개보수(924만원)보다 첫해 이자가 더 큽니다. 원리금균등은 초반에 이자 비중이 커서, 집을 산 첫해의 현금 흐름을 볼 때 이 숫자도 함께 넣어 보세요. 대출 한도는 DSR·LTV 계산기로 미리 확인할 수 있습니다.

상환 방식에 따라 첫해에 나가는 돈

같은 3억원·4%·30년이라도 상환 방식에 따라 첫해에 통장에서 나가는 돈이 다릅니다. 계산기 상환 스케줄의 1~12회차를 더한 값입니다.

• 원리금균등: 1,718만 6,952원(이 중 이자 1,190만 3,842원)
• 원금균등: 2,181만 6,667원(이자 1,181만 6,666원)
• 만기일시: 1,200만원(전부 이자)

첫해 이자는 세 방식이 거의 같지만, 원금균등은 원금을 더 빨리 갚아 원리금균등보다 첫해에 463만원가량 더 나갑니다. 원리금균등이라면 6억원 집을 산 첫해에 부대비용 924만원과 원리금 1,718만원을 합쳐 약 2,643만원이 집값과 별개로 나가는 셈입니다. 방식별 차이는 상환 방식 안내 글에 자세히 있습니다.

계산기에 없는 비용

아래 항목은 금액이 거래마다 달라 이 사이트 계산기에 넣지 않았습니다. 계약 전에 견적을 받아 위 표에 더하세요.

• 등기 비용: 법무사 보수와 등기 신청 수수료
• 국민주택채권: 등기할 때 사야 하고, 바로 팔면 할인된 만큼이 비용이 됩니다
• 인지세: 매매계약서에 붙는 세금
• 이사비, 입주 청소, 수리·인테리어

언제 내나

• 계약일: 계약금(보통 10%)
• 잔금일: 잔금, 중개보수(따로 정하지 않았다면), 등기 비용
• 잔금일부터 60일 안: 취득세 신고·납부. 8월 15일 잔금이면 10월 14일까지(세금 달력)
• 매달: 대출 원리금
• 매년 6월 1일 소유자: 재산세(7월·9월)

취득세율과 중개보수 요율은 2026년 기준이며 바뀔 수 있습니다. 이 글과 계산기는 참고용입니다. 단계별 비용은 양도·취득 체크리스트로 한 번 더 점검하세요.