상가 수익률, 공실을 넣으면 달라지는 것

상가 분양 광고에는 대개 수익률이 크게 적혀 있습니다. 그 숫자는 보통 이렇게 나옵니다.

광고 수익률 = 월세 × 12 ÷ (매매가 − 보증금)

틀린 계산은 아닙니다. 다만 이 식에는 빈 달이 없고, 나가는 돈이 없고, 사는 데 든 비용도 없습니다. 이 글은 그 빠진 것들을 하나씩 넣어보면 숫자가 어떻게 바뀌는지 봅니다.

예시 상가

계산기의 소형 상가 예시 버튼을 누르면 나오는 값 그대로입니다. 직접 눌러서 같은 숫자를 확인할 수 있습니다.

광고 숫자와 계산기 숫자

광고식으로 계산하면 연 임대료 3,000만원을 4억 5,000만원(매매가 − 보증금)으로 나눠 6.67%입니다.

빠진 것을 넣으면 이렇게 됩니다.

1.13%p가 줄었습니다. 순영업수익은 450만원 줄고, 실투자금은 부대비용 1,000만원만큼 늘었기 때문입니다. 공실 5%는 1년 12개월 중 약 18일이 비는 정도입니다.

공실률을 바꿔보면

같은 상가에서 공실률만 바꾼 결과입니다. 오른쪽 두 열이 총투자 수익률과 자기자본 수익률입니다. 계산기 결과 아래 공실률별 수익률 표와 같은 숫자입니다.

공실률 5%p마다 순영업수익이 150만원씩 줄어듭니다. 연 임대료 3,000만원의 5%입니다.

두 수익률의 뜻은 이렇습니다.

• 총투자 수익률 — 순영업수익 ÷ 실투자금. 대출과 상관없이 상가 자체가 버는 비율입니다
• 자기자본 수익률 — (순영업수익 − 대출이자) ÷ 내 돈. 대출을 뺀 내 돈 2억 6,000만원이 버는 비율입니다

대출이 공실의 영향을 키운다

표에서 공실 0%와 30%를 비교하면 두 수익률이 떨어지는 폭이 다릅니다.

자기자본 수익률이 1.8배가량 더 크게 떨어집니다. 대출이자 1,000만원은 공실이 생겨도 그대로 나가기 때문입니다. 줄어든 임대료가 전부 내 몫에서 빠집니다.

대출은 공실이 적을 때 수익률을 올려주고, 공실이 많을 때 더 크게 깎습니다. 같은 구조가 양쪽으로 작동합니다.

공실 13%에서 대출 효과가 뒤집힌다

표를 다시 보면 공실 10%까지는 자기자본 수익률이 총투자 수익률보다 높고, 15%부터는 낮습니다. 그 사이 어딘가에서 두 값이 같아집니다.

계산기에 공실률 13.3%를 넣으면 총투자 수익률 5.00%, 자기자본 수익률 5.00%가 나옵니다. 대출금리와 같은 값입니다.

이게 우연이 아닙니다. 규칙은 하나입니다.

• 총투자 수익률 > 대출금리 — 대출이 자기자본 수익률을 올립니다
• 총투자 수익률 < 대출금리 — 대출이 자기자본 수익률을 내립니다

빌린 돈이 버는 비율이 이자율보다 낮으면, 빌린 만큼 손해를 보는 셈입니다. 그래서 대출을 끼고 상가를 볼 때는 예상 공실률에서의 총투자 수익률이 대출금리보다 높은지를 먼저 확인하게 됩니다. 이 예시에서는 그 경계가 공실 약 13%입니다.

대출금리가 오르면 경계가 내려갑니다. 금리가 6%면 총투자 수익률이 6%를 넘어야 하는데, 이 예시는 공실 0%에서도 총투자 5.87%라 넘지 못합니다. 계산기에서 금리를 6.0%로 바꾸면 공실 0%에서 자기자본 수익률이 5.77%로, 모든 공실률에서 총투자 수익률보다 낮게 나옵니다. 대출이자 계산기로 금리별 이자를 따로 볼 수 있습니다.

이자도 못 내는 공실률

공실이 더 늘면 순영업수익이 대출이자 1,000만원 아래로 내려갑니다. 이 예시에서는 공실 약 57%에서 연 현금흐름이 0이 되고, 그 이상이면 월세로 이자를 감당하지 못해 다른 돈을 넣어야 합니다.

이 계산에 없는 것

계산기와 이 글의 수익률은 세금 전 숫자입니다. 실제로는 다음이 더 있습니다.

• 임대소득세 — 임대 수입은 종합소득세 신고 대상입니다
• 재산세 — 매년 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 재산세·종부세 안내 참고
• 부가가치세 — 상가 월세에 붙는 부가세 10%는 임대인 수입이 아니라 세무서에 낼 돈입니다. 월세 칸에는 부가세를 뺀 금액을 넣으세요
• 시세 변동 — 팔 때 오르거나 내린 값. 수익률에 가장 크게 영향을 줄 수 있지만 미리 알 수 없습니다
• 임대료 조정 — 계약 갱신 때 오르거나 내리는 월세
• 큰 수선비 — 해마다 나가지 않는 목돈(설비 교체, 방수 등)

공실률도 가정입니다. 한국부동산원이 분기마다 지역별 상가 공실률을 발표하니, 가정을 정할 때 참고할 수 있습니다. 같은 지역 안에서도 건물과 층에 따라 크게 다릅니다.

정리

• 광고 수익률은 대개 공실 0%, 운영비 0원, 부대비용 0원인 숫자입니다
• 이 예시에서는 그것들을 넣으면 6.67%가 5.54%가 됩니다
• 공실률 5%p마다 순영업수익은 연 임대료의 5%씩 줄어듭니다
• 대출이 있으면 공실의 영향이 내 돈 수익률에 더 크게 옵니다
• 총투자 수익률이 대출금리보다 낮아지는 공실률에서 대출 효과가 뒤집힙니다

이 글과 계산기는 입력한 가정에 따른 참고용 계산이며 투자 자문이 아닙니다. 특정 상가나 지역을 권하지 않습니다.