매매와 전세, 집값이 몇 % 올라야 같아지나

집을 살지 전세로 살지는 결국 앞으로 집값이 어떻게 되느냐에 달려 있습니다. 그건 이 계산으로도, 다른 어떤 계산으로도 알 수 없습니다.

대신 알 수 있는 게 하나 있습니다. 집값이 매년 몇 % 올라야 두 선택의 비용이 같아지는지입니다. 그 경계를 알면 판단은 각자 할 수 있습니다.

원금이 아니라 사라지는 돈을 비교한다

매매가와 전세금은 비용이 아닙니다. 집은 팔면, 전세금은 계약이 끝나면 돌아오는 돈이기 때문입니다. 비교할 것은 그동안 돌아오지 않고 사라지는 돈입니다.

• 대출이자 — 매매대출이든 전세대출이든 빌린 돈의 이자
• 기회비용 — 집값이나 전세금에 묶인 내 돈을 예금 등에 두었으면 받았을 이자
• 취득세·중개보수 — 한 번 내고 끝나는 돈
• 보유세 — 집을 가진 동안 매년 내는 재산세 등

그리고 매매에만 하나가 더 붙습니다. 집값 변동입니다. 오르면 비용을 줄이고, 내리면 비용을 늘립니다.

예시

보유기간은 5년, 기회비용은 연 3%로 잡았습니다. 취득세 1.1%와 중개보수 0.4%·0.3%는 이 사이트의 취득세 계산기와 중개보수 계산기에 같은 금액을 넣었을 때의 값입니다(6억원 1주택, 전용 85㎡ 이하). 보유세 0.15%는 대략적인 가정이라 본인 집의 재산세로 바꿔 넣는 게 좋습니다.

집값이 그대로면

한 달로 나누면 매매는 201만 5,000원, 전세는 약 108만 7,000원입니다. 5년 동안 5,570만원 차이입니다.

차이의 대부분은 두 가지에서 옵니다. 매매가 전세보다 2억원 비싸서 이자와 기회비용이 더 크고, 취득세와 보유세처럼 매매에만 있는 비용이 5년간 1,110만원입니다. 중개보수도 살 때와 팔 때 두 번이라 전세보다 360만원 많습니다.

손익분기: 연 1.79%

집값이 오르면 매매 쪽 비용에서 오른 만큼이 빠집니다. 계산기는 두 합계가 같아지는 상승률을 찾아줍니다. 이 예시에서는 연 1.79%입니다.

1.79%에서도 4만원가량 차이가 나는 건 상승률을 소수 둘째 자리에서 반올림했기 때문입니다.

읽는 법은 이렇습니다. 앞으로 5년간 이 집값이 연평균 1.79%보다 더 오르면 매매의 총비용이 적고, 덜 오르거나 내리면 전세의 총비용이 적습니다. 집값이 연 2%씩 내리면 매매 쪽 비용은 1억 7,855만원으로 전세의 약 2.7배가 됩니다.

가정을 바꾸면 경계도 움직인다

1.79%는 위 가정에서 나온 숫자입니다. 가정 두 가지를 바꿔보면 경계가 얼마나 움직이는지 보입니다.

기회비용 — 내 돈을 다른 데 두었을 때 받을 수 있는 이자율입니다. 예금금리가 높을수록 커집니다.

1%p 바뀔 때 경계는 0.09%p 정도 움직입니다. 매매와 전세 모두 내 돈이 묶여 있어서 양쪽 비용이 함께 오르기 때문에 차이는 크지 않습니다.

보유기간 — 얼마나 오래 살지입니다.

이쪽이 더 크게 움직입니다. 취득세와 중개보수는 한 번 내는 돈이라 오래 살수록 해마다 나눠지는 몫이 줄어듭니다. 2년만 살 집이면 집값이 연 2.34%는 올라야 비용이 같아지고, 10년이면 1.57%면 됩니다.

이 계산에 없는 것

• 원금 상환 — 대출이자는 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기준입니다. 원리금을 갚아가면 실제 이자는 이보다 적습니다. 대출이자 계산기로 상환 방식별 이자를 볼 수 있습니다
• 대출 한도 — 원하는 만큼 빌릴 수 있는지는 소득에 따라 다릅니다. DSR·LTV 계산기 참고
• 팔 때의 양도세 — 1세대 1주택 비과세 요건을 채우면 없지만, 못 채우면 오른 만큼 세금이 붙습니다. 비과세 2년 안내 참고
• 전세금을 돌려받지 못할 위험 — 전세 쪽 비용에 들어 있지 않습니다. 전세 사기 위험 체크와 이사 후 14일 안내 참고
• 전세금 인상 — 2년마다 갱신할 때 전세금이 오르면 추가 대출이나 목돈이 필요합니다. 갱신 요구권을 쓰면 인상은 5% 이내입니다
• 이사 비용·수리비 — 양쪽 모두 넣지 않았습니다

숫자로 옮기기 어려운 것도 있습니다. 매매는 이사 걱정 없이 원하는 대로 고쳐 살 수 있는 대신 목돈과 대출이 한 집에 묶이고, 전세는 옮기기 쉬운 대신 2~4년마다 계약과 이사가 따라옵니다. 어느 쪽에 무게를 둘지는 계산이 정해주지 않습니다.

경계 상승률과 비교해 볼 과거 흐름은 한국부동산원 부동산통계정보와 KB부동산 시세에서 지역별로 볼 수 있습니다. 지난 상승률이 앞으로도 이어진다는 보장은 없습니다.

정리

• 비교할 것은 원금이 아니라 이자·기회비용·세금·중개보수처럼 사라지는 돈입니다
• 이 예시에서 집값이 그대로면 5년간 매매 1억 2,090만원, 전세 6,520만원입니다
• 두 비용이 같아지는 연 집값 상승률은 1.79%입니다
• 오래 살수록 경계는 내려갑니다. 2년 2.34%, 10년 1.57%
• 그 경계보다 집값이 더 오를지는 이 계산이 답하지 않습니다

이 글과 계산기는 입력한 가정에 따른 참고용 계산이며 투자 자문이 아닙니다. 특정 지역이나 매물을 권하지 않습니다.