12억 넘는 집을 팔 때 세금, 거주 기간이 가른다

1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지입니다. 그보다 비싸게 팔면 12억원을 넘는 부분의 비율만큼만 과세하고, 거기에 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 해 줍니다. 그래서 같은 집, 같은 값이라도 얼마나 살았느냐에 따라 세금이 몇 배씩 달라집니다.

과세되는 차익

2016년 6월 5억원에 산 집을 2026년 11월에 판다고 해 보겠습니다(비조정지역, 보유 10년).

• 15억원에 팔면: 차익 10억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 2억원만 과세
• 20억원에 팔면: 차익 15억원 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 6억원만 과세

12억원 이하에 해당하는 몫은 비과세라, 파는 값이 12억원에서 멀어질수록 과세 비율이 커집니다. 15억원은 차익의 20%, 20억원은 40%가 과세 대상입니다. 집이 나중에 조정대상지역에서 해제돼도 취득할 때 생긴 거주 요건은 그대로 남습니다.

거주 기간별 세금

위 두 경우를 양도소득세 계산기에 거주 기간만 바꿔 넣었습니다. 지방소득세를 포함한 금액입니다.

10년 보유로 보유분 공제는 40%로 같고, 거주분이 0%·8%·20%·40%로 달라집니다. 거주를 안 했으면 표2(1세대 1주택 공제)를 아예 쓸 수 없어 표1(보유만 연 2%)로 20%만 공제됩니다. 15억원 기준으로 거주 10년과 거주 없음의 차이는 약 9배입니다.

표2는 2년 이상 거주해야 쓸 수 있고, 거주 2~3년은 8%, 3년부터는 1년에 4%씩 늘어 10년에 40%가 됩니다. 공제율 계산은 장기보유특별공제에 정리했습니다.

20억원에 팔면 과세 차익이 6억원으로 커져 차이도 커집니다. 거주 10년이면 2,825만원이지만 거주하지 않았다면 1억 8,157만원으로 약 6.4배입니다. 집값이 비쌀수록 같은 공제율 차이가 더 큰 금액이 됩니다.

거주 기간은 보통 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 봅니다. 실제로 산 기간과 주민등록이 다르면 관리비·공과금 납부 내역 같은 증빙을 챙겨 두세요.

필요경비를 챙기면

취득가액에는 산 가격과 함께 취득세·중개보수·법무사 비용 같은 필요경비, 발코니 확장이나 샷시 교체 같은 자본적 지출을 더할 수 있습니다. 영수증이 있어야 인정되니 오래 보유한 집일수록 서류를 미리 찾아 두세요. 필요경비가 늘면 과세 차익이 줄어 세금도 줄어듭니다. 위 예시는 모두 필요경비 0원 기준입니다.

보유 기간이 짧으면

2021년 6월 10억원에 사서 5년 살다가 2026년 11월 15억원에 팔면 과세 차익은 5억원 × 3/15 = 1억원이고, 보유 20% + 거주 20%로 40%를 공제받아 884만 4,000원입니다. 보유와 거주가 둘 다 짧으면 공제율도 같이 낮아집니다.

조정대상지역에서 산 집이면

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 비과세를 받으려면 2년을 살아야 합니다. 2018년 6월 조정대상지역에서 5억원에 산 집을 15억원에 팔 때, 2년을 살았다면 2,825만 3,500원이지만 한 번도 살지 않았다면 비과세 자체가 안 돼 차익 10억원 전체에 과세되어 3억 4,739만원입니다. 약 12배 차이입니다.

12억원을 조금 넘으면

12억 1,000만원에 팔면 과세 차익은 약 587만원이고, 공제를 빼고 기본공제 250만원까지 빼면 과세표준이 0원이라 낼 세금이 없습니다(10년 보유·거주 기준). 다만 12억원을 넘으면 과세분이 생기므로 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고는 해야 합니다(세금 달력).

예를 들어 2026년 11월 2일에 팔았다면 예정신고와 납부 기한은 2027년 1월 31일입니다. 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 다음 해 5월 확정신고에서 합산합니다.

이 글과 계산기는 참고용입니다. 세대 구성, 일시적 2주택, 상속 주택 등에 따라 판정이 달라지니 신고 전에 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요. 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 안내 글에 있습니다.