보증금 올리고 월세 내리기, 언제 이득인가

집을 보러 가면 자주 듣는 말이 있습니다. "보증금 조금 더 올려주시면 월세 깎아드릴게요."

월세가 줄어드니 이득 같지만, 보증금이 늘어난 만큼 내 돈이 더 묶입니다. 어느 쪽이 나은지는 그 집의 조건보다 내 돈의 금리로 갈립니다.

월세만 보면 안 되는 이유

보증금은 나갈 때 돌려받으니 비용이 아닌 것 같지만, 그동안 쓸 수 없는 돈입니다. 그 돈을 예금에 두었으면 이자를 받았을 것이고, 대출로 마련했다면 이자를 내고 있습니다.

그래서 보증금도 한 달치 비용으로 바꿔서 월세와 함께 봐야 합니다.

월 실부담 = 월세 + 관리비 + 보증금 × 연금리 ÷ 12

연금리 자리에는 보증금을 내 돈으로 낸다면 예금금리, 대출로 낸다면 대출금리를 넣습니다.

예시

B는 A보다 보증금을 4,000만원 더 내고 월세를 15만원 덜 내는 조건입니다.

이 조건의 금리는 연 4.5%

보증금 4,000만원을 더 내면 월세가 1년에 180만원(15만원 × 12) 줄어듭니다. 4,000만원을 맡기고 1년에 180만원을 돌려받는 셈이니, 집주인에게 연 4.5%로 돈을 맡기는 것과 같습니다.

교환 금리 = 줄어드는 월세 × 12 ÷ 늘어나는 보증금

이 4.5%를 내 돈의 금리와 비교하면 답이 나옵니다.

내 금리에 따라 답이 바뀐다

계산기의 두 매물 비교에 A와 B를 넣고 금리만 바꾼 월 실부담입니다.

2년(24개월)으로 쌓으면 금리 2%에서는 B가 200만원, 3%에서는 B가 120만원 덜 들고, 4.5%에서는 같고, 5.5%에서는 A가 80만원 덜 듭니다.

규칙은 하나입니다.

• 내 금리 < 교환 금리(4.5%) — 보증금을 더 내는 B의 실부담이 작습니다. 예금에 두면 3%밖에 못 받는 돈을 4.5%짜리로 쓰는 셈이라서입니다
• 내 금리 > 교환 금리 — 월세를 그대로 내는 A의 실부담이 작습니다. 5.5%로 빌린 돈을 4.5%짜리에 넣는 셈이라서입니다

같은 B라도 사람마다 답이 다릅니다. 보증금을 예금에서 빼서 낼 사람과 대출받아 낼 사람은 비교할 금리가 다르기 때문입니다.

월세 세액공제를 받는다면

무주택 세대주, 총급여 8,000만원 이하, 주택 규모·가격 요건 등을 갖추면 낸 월세의 15~17%를 연말정산에서 돌려받습니다. 월세를 줄이면 돌려받는 세금도 같이 줄어듭니다.

총급여 5,000만원(공제율 17%)으로 계산하면 이렇습니다.

월세 15만원을 줄이면 그중 2만 5,500원은 원래 세금으로 돌려받을 돈이었습니다. 실제로 줄어드는 건 12만 4,500원이라, 교환 금리도 그만큼 낮아집니다.

12만 4,500원 × 12 ÷ 4,000만원 = 약 3.7%

계산기에 공제를 뺀 월세(A 58만 1,000원, B 45만 6,500원)를 넣으면 연금리 3.735%에서 두 매물의 실부담이 같아집니다. 공제율 15%라면 경계는 약 3.8%입니다.

세액공제 대상이면 경계가 4.5%에서 3.7%로 내려갑니다. 예금금리 3%인 사람이라면 B가 덜 드는 금액이 월 5만원에서 2만 4,500원으로 절반쯤 줄어듭니다. 자격과 금액은 월세 세액공제 계산기로 확인하세요.

전월세 전환율과 같은 계산이다

교환 금리는 전월세 전환율과 같은 식입니다. 계약 기간 중에 보증금을 월세로 돌릴 때는 법으로 상한(기준금리 + 2%p)이 있지만, 새로 계약하면서 두 조건 중 하나를 고르는 건 시장에서 정해집니다. 제시받은 조건의 교환 금리를 구해 주변 시세의 전환율과 비교해볼 수 있습니다.

숫자 말고 볼 것

B를 고르면 돌려받지 못할 때 잃는 돈도 4,000만원 늘어납니다. 월 실부담이 몇만 원 적다고 해서 이 위험까지 같아지는 건 아닙니다.

• 계약 전에 등기부등본에서 선순위 근저당을 확인하세요. 등기부에서 볼 세 가지
• 보증금이 크면 전입신고와 확정일자를 잔금 당일에 하는 게 더 중요해집니다. 이사 후 14일 안내
• 2년 동안 그 돈을 쓸 수 없다는 점도 있습니다. 급하게 목돈이 필요해질 일이 있다면 따져볼 부분입니다

정리

• 월세만 보지 말고 보증금 × 금리 ÷ 12를 더한 월 실부담으로 비교합니다
• 보증금을 올리고 월세를 깎는 조건의 금리는 줄어드는 월세 × 12 ÷ 늘어나는 보증금입니다
• 그 금리가 내 예금금리(또는 대출금리)보다 높으면 보증금을 더 내는 쪽, 낮으면 월세를 그대로 내는 쪽의 실부담이 작습니다
• 월세 세액공제를 받으면 그 경계가 내려갑니다. 이 예시에서 4.5% → 약 3.7%
• 보증금이 커지면 위험도 커집니다

이 글과 계산기는 입력한 가정에 따른 참고용 계산이며 금융 자문이 아닙니다.