연봉별 주택담보대출 한도, DSR이 정하는 금액

은행의 주택담보대출 한도는 두 숫자 중 낮은 쪽입니다. 집값으로 정하는 LTV와 소득으로 정하는 DSR입니다. 집값이 소득에 비해 높을수록 DSR이 먼저 걸리기 때문에, 대출 한도를 알고 싶다면 연봉부터 넣어 봐야 합니다.

DSR·LTV 계산기에 금리 연 4.5%, 30년 원리금균등, DSR 40%, 기존 대출 없음으로 넣고 연봉만 바꿨습니다. 집값은 LTV에 걸리지 않도록 충분히 높게 두었습니다. 스트레스 가산은 2026년 하반기 변동금리 기준으로 지방 0.75%p, 수도권·규제지역 3.0%p입니다.

연봉별 한도

표의 단위는 만원입니다(만원 미만 버림).

DSR 한도는 연봉에 정확히 비례합니다. 수도권 기준(가산 3.0%포인트)으로 연봉 1,000만원마다 한도가 약 4,767만원씩 늘어납니다. 연봉 5,000만원이 받을 수 있는 최대치는 연간 원리금이 소득의 40%인 2,000만원이 되는 금액입니다.

스트레스 DSR이 깎는 폭

변동금리·혼합형 대출에는 실제 금리보다 높은 '스트레스 금리'로 DSR을 계산합니다. 수도권·규제지역 가산은 2025년 10월 15일 대책으로 1.5%포인트에서 3.0%포인트로 올랐습니다. 연 4.5%를 7.5%로 보고 심사해 가산이 없을 때보다 한도가 약 27.5% 줄어듭니다. 지방(0.75%포인트)은 약 8.2%입니다. 실제로 내는 이자는 4.5% 그대로라, 연봉 5,000만원이 수도권 한도 2억 3,836만원을 빌리면 월 상환액은 120만 7,749원으로 소득의 약 29%입니다. 고정금리 기간이 긴 상품은 가산이 더 작으니 은행에서 안내받은 값을 넣으세요(스트레스 DSR).

한도를 바꾸는 네 가지

연봉 5,000만원, 수도권 가산 3.0%포인트, 한도 2억 3,836만원에서 조건 하나씩만 바꿨습니다.

• 기간 40년: 2억 5,327만원(약 1,490만원 증가)
• 금리 4.0%: 2억 5,051만원(약 1,215만원 증가)
• DSR 50%(2금융권 기준): 2억 9,795만원
• 기존 대출 연 600만원 상환 중: 1억 6,685만원(약 7,151만원 감소)

가장 크게 움직이는 것은 기존 대출입니다. 신용대출이나 자동차 할부의 연간 상환액도 DSR에 들어가기 때문에, 작은 대출 하나가 주택담보대출 한도를 7,000만원 넘게 줄일 수 있습니다.

한도를 다 빌리면 매달 얼마

수도권 한도를 모두 빌렸을 때 실제 금리 4.5%로 내는 월 상환액입니다. 연봉 4,000만원은 96만 6,199원, 5,000만원은 120만 7,749원, 8,000만원은 193만 2,398원, 1억원은 241만 5,498원입니다. 모두 세전 연봉의 약 29%로, 심사 기준 40%보다 낮은 것은 심사를 7.5% 금리로 했기 때문입니다.

부부가 함께 빌리는 경우 은행에 따라 두 사람의 소득을 합쳐 DSR을 계산하기도 합니다. 연봉 5,000만원 두 사람이면 소득 1억원 줄의 한도를 보면 됩니다. 반대로 두 사람 모두의 기존 대출도 함께 들어갑니다.

LTV가 먼저 걸리는 경우

시세 6억원 집에 LTV 70%면 LTV 한도는 4억 2,000만원입니다. 수도권 기준으로는 연봉 1억원(DSR 4억 7,672만원)부터, 지방 기준으로는 연봉 8,000만원(DSR 4억 8,291만원)부터 DSR 한도가 이보다 커서 LTV가 한도를 정합니다. 서울 같은 규제지역은 LTV 40%라 같은 6억원 집의 한도가 2억 4,000만원이고, 연봉 8,000만원이어도 2억 4,000만원입니다. 이 경우에는 소득이 더 늘어도 한도가 늘지 않습니다.

금액 상한

수도권·규제지역 주택담보대출은 시가 15억원 이하 6억원, 25억원 이하 4억원, 그 위 2억원의 금액 상한이 따로 있습니다. 연봉 1억원의 수도권 DSR 한도 4억 7,672만원은 6억원보다 낮아 상한에 걸리지 않습니다. 상한은 소득이 훨씬 높을 때 한도를 정합니다. 연봉 2억원이면 DSR 한도가 9억 5,345만원이라, 시가 20억원 집에서는 4억원 상한이 한도가 됩니다. 계산기의 금액 상한 칸에 넣으면 함께 비교합니다.

살 수 있는 집값으로 바꾸면

DSR 한도를 LTV 비율로 나누면 '이 집값까지는 LTV가, 그 위로는 DSR이 한도를 정한다'는 경계가 나옵니다. 지방(LTV 70%, 가산 0.75%포인트)이면 연봉 5,000만원은 약 4억 3,117만원, 1억원은 약 8억 6,235만원입니다. 서울 같은 규제지역(LTV 40%, 3.0%포인트)이면 연봉 5,000만원은 약 5억 9,591만원, 1억원은 약 11억 9,181만원입니다. 이보다 비싼 집을 사려면 대출로 채울 수 없는 차액만큼 자기 돈이 더 필요합니다. LTV와 DSR이 만나는 원리는 DSR이 막으면 LTV는 소용없다에 정리했습니다.

계산과 실제가 달라지는 이유

• 은행은 원천징수영수증 같은 증빙 소득을 씁니다. 연봉 계약서 금액과 다를 수 있습니다
• LTV 비율과 대출 금액 상한은 지역·주택 수·정책에 따라 바뀝니다
• 신용도와 은행별 심사 기준에 따라 금리와 한도가 달라집니다

이 글과 계산기는 참고용입니다. 실제 한도는 은행 상담으로 확인하세요. 세후 월급은 연봉 실수령액 계산기로 함께 보면 월 상환액이 생활비에서 차지하는 몫을 가늠할 수 있습니다.