대출 갈아타기, 금리가 얼마나 낮아야 수수료를 넘나

금리가 낮은 대출로 갈아타면 매달 내는 돈이 줄지만, 지금 대출을 갚으면서 중도상환수수료를 냅니다. 판단에 쓰는 숫자는 하나입니다. 수수료 ÷ 한 달에 줄어드는 상환액, 즉 몇 달 만에 수수료를 메우느냐입니다. 남은 원금 3억원, 남은 기간 29년(348개월), 원리금균등 상환인 대출로 계산했습니다.

금리 차이별로 줄어드는 돈

지금 금리가 4.5%면 월 상환액은 154만 4,980원입니다. 대출이자 계산기로 갈아탈 금리별로 계산하면 4.25%는 150만 1,127원, 4.0%는 145만 7,920원, 3.5%는 137만 3,493원입니다.

금리 차이가 두 배면 줄어드는 금액도 거의 두 배입니다. 첫해에 줄어드는 이자는 대략 원금 × 금리 차이로, 0.5%p면 3억원의 0.5%인 150만원에 가깝습니다.

수수료는 언제 갚느냐에 따라 다르다

중도상환수수료는 남은 부과 기간에 비례해 줄어듭니다(중도상환수수료, 3년이 기준인 이유). 2025년 1월 제도 개편 전에 실행한 주택담보대출은 1.2% 안팎이 많았고, 그 뒤 실행분은 0.5~0.7% 수준입니다. 3억원, 부과 기간 3년으로 중도상환수수료 계산기에 넣었습니다.

몇 달이면 수수료를 메우나

수수료를 월 감소액으로 나누면 손익분기 개월 수가 나옵니다. 새 대출을 그보다 오래 유지하면 줄어든 상환액의 합이 수수료보다 커집니다. 열은 금리를 낮추는 폭이고, 개월 수는 반올림했습니다.

같은 0.5%p 차이라도 1.2% 수수료를 1년 차에 내면 2년 4개월쯤, 0.6% 수수료를 2년 차에 내면 7개월쯤 걸립니다. 원금이 2억원이든 5억원이든 손익분기 개월 수는 같습니다. 수수료와 월 감소액이 모두 원금에 비례하기 때문입니다. 2억원이면 1.2%·1년 차 수수료 160만 730원, 0.5%p 차이 월 감소 5만 8,040원으로 역시 약 28개월입니다.

기다렸다 갈아타면

수수료는 시간이 지날수록 줄어드니, 지금 갈아타는 경우와 1년 뒤 갈아타는 경우를 나란히 놓고 볼 수 있습니다. 1.2% 수수료 대출을 1년 차에 갈아타면 수수료가 240만 1,095원, 2년 차에는 120만 2,190원으로 약 120만원 줄어듭니다. 대신 기다리는 1년 동안은 높은 금리로 냅니다. 0.5%p 차이라면 그 1년 동안 덜 낼 수 있었던 상환액은 8만 7,060원 × 12개월 = 104만 4,720원입니다. 금리 차이가 클수록 기다리는 동안 더 내는 금액이 커집니다.

만기를 다시 30년으로 잡으면

갈아탈 때 남은 29년이 아니라 새로 30년 만기로 받으면 월 상환은 더 줄어듭니다. 3억원 4.0%면 29년 만기는 145만 7,920원, 30년 만기는 143만 2,246원입니다. 하지만 갚는 기간이 1년 늘어 총이자는 약 2억 735만원에서 약 2억 1,560만원으로 825만원쯤 늘어납니다. 손익분기는 같은 만기끼리 비교해야 금리 차이만의 효과가 보입니다.

수수료 말고 따져볼 것

• 다시 받는 심사: 갈아타는 대출도 새로 실행하는 대출이라 그때의 소득·다른 대출·규제로 다시 심사합니다. DSR 계산기에 연소득 5,000만원, 금리 4.0%, 30년을 넣으면 수도권 기준 스트레스 금리 3.0%p에서 한도가 2억 5,051만원으로 3억원보다 작고, 지방 기준 0.75%p면 3억 1,950만원입니다. 갈아탈 때 스트레스 금리를 어떻게 적용하는지는 은행에 확인하세요
• 부대비용: 인지세(대출금 1억원 초과 10억원 이하 15만원, 은행과 절반씩), 근저당 말소·설정 등기 비용, 감정 수수료. 은행이 부담하는 항목도 있으니 상담 때 합계를 물어보세요
• 금리 종류: 손익분기 계산은 금리가 그대로라는 가정입니다. 변동금리로 옮기면 나중에 오를 수 있습니다(고정금리와 변동금리)
• 새 대출의 수수료: 갈아탄 대출에도 다시 3년 동안 중도상환수수료가 붙습니다. 그 안에 집을 팔 계획이면 수수료를 두 번 낼 수 있습니다

2024년부터는 주택담보대출도 온라인으로 여러 은행 금리를 비교하고 갈아탈 수 있습니다. 비교할 때는 금리만 적지 말고 수수료율과 부과 기간도 함께 적어 두세요. 이 글은 참고용이며 금융 자문이 아닙니다.