전세가율 몇 %부터 위험한가, 집값이 떨어지면

전세가율은 (보증금 + 선순위 채권) ÷ 집값입니다. 이 비율이 100%에 가까울수록 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받기 어렵습니다. 계약할 때 괜찮던 비율도 집값이 떨어지면 올라갑니다. 전세사기 위험 체크로 시세 3억원 집을 계산했습니다.

집값이 떨어지면 전세가율은

열 제목은 집값이고, 3억원에서 10%·20%·30% 떨어진 경우입니다. 전세가율이 100%가 되는 하락폭은 1 − 전세가율입니다. 70%면 30%, 80%면 20%, 90%면 10% 떨어질 때 보증금과 집값이 같아집니다. 90% 집은 집값이 10%만 내려도 집을 팔아 보증금을 돌려주기 어려운 상태가 됩니다.

계약 때 80%였던 집도 2년 뒤 집값이 10% 떨어져 있으면 만기에는 88.9%입니다. 다음 세입자가 같은 보증금으로 들어오기 어려워지면 집주인이 돌려줄 돈을 마련하기도 어려워집니다. 만기 6개월~2개월 전 통지 기간에 시세를 다시 확인해 두면 반환 일정을 미리 챙길 수 있습니다(보증금을 못 받을 때).

근저당이 있으면 선이 앞당겨진다

보증금 2억 1,000만원(70%)이라도 선순위 근저당 채권최고액이 3,000만원이면 80%, 6,000만원이면 90%입니다. 등기부 을구의 채권최고액을 보증금에 더해야 실제 위험이 보입니다. 다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금도 앞 순위가 되고, 임대인의 체납 세금이 경우에 따라 먼저 배분될 수도 있습니다(등기부에서 볼 세 가지).

70%·80%·90%의 의미

• 70%: 위험 체크는 전세가율 70% 이상이면 위험 신호 목록에 올리고 15점을 더합니다. 집값이 30% 떨어져야 100%가 되는 수준입니다
• 80%: 80% 이상은 35점을 더해 전세가율만으로 위험도가 '주의'가 됩니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많은데, 시세 3억원 집이 2억 4,000만원에 낙찰되면 보증금 2억 4,000만원과 같아집니다. 경매 비용은 그 전에 빠집니다
• 90%: HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 가입할 수 있습니다

보증보험 가입 한도

전세보증보험 자가진단에 주택가격 3억원을 넣으면 근저당이 없을 때 가입 가능한 보증금 상한은 2억 7,000만원, 근저당 3,000만원이면 2억 4,000만원, 6,000만원이면 2억 1,000만원입니다. 보증금 2억 8,000만원이면 가입이 어렵다고 나옵니다. 근저당 1억 9,000만원이 있는 집은 선순위가 60%를 넘어 보증금 1억원으로도 요건을 채우지 못합니다.

집값이 떨어지면 상한도 줄어듭니다. 주택가격 2억 7,000만원이면 2억 4,300만원, 2억 4,000만원이면 2억 1,600만원입니다. 갱신하면서 보증을 다시 받을 때도 그 시점 주택가격으로 따지므로, 처음엔 가입됐던 보증금이 갱신 때는 상한을 넘을 수 있습니다.

빌라는 주택가격부터 낮게 잡힌다

시세가 분명하지 않은 빌라·다세대는 공시가격의 126%를 주택가격으로 봅니다. 공시가격 2억원 빌라면 주택가격 2억 5,200만원, 보증보험 상한은 2억 2,680만원입니다. 보증금 2억 1,000만원이면 전세가율 83.33%로 가입 요건 안이지만, 2억 3,000만원이면 상한을 넘습니다. 집주인이 말하는 시세보다 이 숫자로 먼저 따져 보세요(보증보험 가입이 안 되는 집).

계약 전에 할 계산

1. 같은 단지·같은 유형의 최근 실거래가로 시세를 잡습니다. 빌라는 공시가격 × 126%도 함께 봅니다
2. 등기부 을구의 채권최고액, 다가구면 선순위 보증금을 더합니다
3. 지금 전세가율과 집값이 10%·20% 떨어졌을 때의 비율을 봅니다
4. 보증보험 상한 안인지 확인합니다

전세가율이 낮다고 안전이 보장되는 것도, 높다고 모두 사기인 것도 아닙니다. 다만 비율이 높을수록 집값 변동을 견딜 여유가 줄어든다는 점은 숫자로 확인할 수 있습니다. 이 글은 참고용입니다.