전세 만기에 보증금을 못 받을 때, 날짜순으로 할 일

전세 만기가 다가오는데 집주인이 '새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다'고 한다면, 날짜를 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다. 늦게 알리거나 너무 일찍 이사하면 지킬 수 있던 권리를 잃습니다. 2025년 3월 1일에 시작한 2년 계약을 예로 순서대로 정리했습니다.

1. 만기 6~2개월 전: 나가겠다고 알리기

계약갱신 계산기에 넣으면 만기는 2027년 3월 1일이고, 계약을 끝내겠다고 알릴 기간은 2026년 9월 1일부터 12월 31일까지입니다. 이 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 2년이 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다. 그렇게 되더라도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.

이미 묵시적 갱신이 된 상태라면 그날부터 3개월이 기준입니다. 계산기 기준으로 9월 21일에 해지를 통지하면 12월 21일에 계약이 끝나고, 그날이 보증금 반환일이 됩니다.

통지는 문자나 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 하세요. 받은 사람이 읽었다는 기록이 있으면 더 좋습니다. 문구는 통지문 예시에 있습니다.

2. 만기 전: 반환일과 이사일 맞추기

보증금 반환 의무는 새 세입자가 구해졌는지와 상관없이 계약이 끝날 때 생깁니다. 집주인과 반환 날짜를 문자로 확인해 두고, 이사 날짜는 그 날짜에 맞춥니다. 받을 날짜가 불확실하면 새집 잔금일을 너무 붙여 잡지 마세요.

집주인이 '새 세입자를 구할 때까지 기다려 달라'고 할 때 연장에 동의하면, 그동안 대항력을 지키기 위해 거주와 전입을 유지해야 합니다. 동의하지 않는다면 만기일에 반환해 달라는 내용을 내용증명으로 미리 보내 두세요. 나중에 임차권등기나 소송에서 증거가 됩니다.

3. 만기일: 보증금과 열쇠를 맞바꾸기

보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 동시에 이뤄지는 것이 원칙입니다. 받지 못했다면 짐을 빼고 전입을 옮기는 일을 서두르지 마세요. 주소를 옮기는 순간 대항력이 사라지고, 대항력이 없으면 우선변제권도 유지되지 않습니다.

4. 만기 후: 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 집주인 동의는 필요 없고, 등기부에 임차권이 올라가면 이사하고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다. 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하세요. 신청 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다.

신청은 집 주소지를 관할하는 법원에 하고, 대법원 전자소송 사이트로도 할 수 있습니다. 결정과 등기까지 시간이 걸리니 만기가 다가오면 서류(계약서, 확정일자, 주민등록초본, 종료 통지 증빙)를 미리 챙겨 두세요.

5. 보증보험에 가입했다면

전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 보증 이행을 청구합니다. 기관이 보증금을 먼저 돌려주고 나중에 집주인에게 받아 가는 구조입니다. 청구 서류와 조건은 기관마다 다르고 임차권등기를 먼저 요구하기도 하니, 만기 전에 미리 확인해 두세요. 가입 요건은 전세보증보험, 가입이 안 되는 집에 정리했습니다.

6. 그래도 안 되면

내용증명으로 반환을 다시 요구하고, 지급명령이나 보증금 반환 소송으로 판결을 받아 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매에서는 우선변제권 순서대로 배당되며, 보증금이 작은 세입자는 최우선변제권으로 일정액을 먼저 받을 수 있습니다. 경매가 진행되면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

계약 전에 줄일 수 있는 위험

보증금을 못 돌려받는 일은 계약 전에 상당 부분 가늠할 수 있습니다. 보증금과 선순위 근저당을 합한 금액이 집값의 몇 %인지, 보증보험에 가입할 수 있는 집인지부터 확인하세요. 전세사기 위험 체크와 보증보험 자가진단이 이 두 가지를 계산합니다.

날짜로 정리하면

새집 전입신고 기한은 이사 체크리스트가 날짜로 알려 줍니다. 이 글은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 상황이 복잡하면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 받으세요. 계약 전에 위험을 줄이는 방법은 등기부에서 볼 세 가지에 있습니다.