갱신 때 월세로 올리자고 하면, 5% 상한 계산법

계약갱신요구권으로 갱신할 때 집주인이 올릴 수 있는 폭은 5%까지입니다. 그런데 '보증금은 그대로 두고 월세를 붙이자'거나 '보증금을 낮추고 월세를 올리자'처럼 조건을 섞어 바꾸면 5%를 어떻게 따져야 할지 헷갈립니다. 방법은 하나입니다. 모두 보증금으로 환산해서 비교합니다.

환산 보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율. 전환율은 기준금리 + 2%포인트(최대 10%)이고, 지금 기준금리 3.00%(2026년 8월 27일 결정)에서는 5%입니다. 아래 예시는 모두 기준금리 3.00%, 전환율 5% 기준으로 계약갱신 계산기에 넣은 결과입니다.

전세 3억원에 월세를 붙이자고 하면

전세 3억원의 갱신 상한은 3억 1,500만원입니다. 보증금만 올린다면 1,500만원까지입니다. 보증금 3억원을 그대로 두고 월세를 붙인다면 월 6만 2,500원까지입니다. 이때 환산 보증금이 3억 + 6만 2,500원 × 12 ÷ 5% = 3억 1,500만원으로 상한과 같아집니다. 월세 10만원이면 환산 3억 2,400만원으로 상한을 900만원 넘습니다.

보증금 2억원·월세 50만원 계약이라면

지금 조건의 환산 보증금은 2억 + 50만 × 12 ÷ 5% = 3억 2,000만원이고, 갱신 상한은 5%를 더한 3억 3,600만원입니다. 집주인이 제시할 수 있는 조건을 환산해 비교하면 이렇습니다.

보증금과 월세를 둘 다 5%씩 올리면 정확히 상한입니다. 보증금을 그대로 두면 월세는 56만 6,666원까지, 보증금을 1억원으로 낮추면 월세는 98만 3,333원까지입니다. 숫자는 원 단위에서 버림했습니다.

반대로 월세를 보증금으로 돌리자고 하면

보증금 5,000만원·월세 60만원 계약의 환산 보증금은 1억 9,400만원이고 갱신 상한은 2억 370만원입니다. 월세를 없애고 전세로 바꾸자고 한다면 보증금 2억 370만원까지가 상한 안입니다. 조건을 그대로 두고 월세만 올린다면 63만원, 보증금만 올린다면 5,250만원까지입니다.

월세가 줄면 월세 세액공제도 같이 줄어듭니다. 월세 60만원이면 총급여 5,000만원 기준 연 122만 4,000원이었던 공제가 전세로 바꾸면 없어지니, 보증금을 더 마련하는 비용과 함께 비교해 보세요.

전환율이 바뀌면 상한도 바뀐다

같은 보증금 2억원·월세 50만원 계약이라도 기준금리가 2.75%(전환율 4.75%)면 환산 보증금이 약 3억 2,632만원, 상한이 약 3억 4,263만원입니다. 3.25%(전환율 5.25%)면 각각 약 3억 1,429만원과 3억 3,000만원입니다. 갱신 협상 시점의 기준금리로 계산해야 하므로, 금통위 결정이 있었다면 계산기의 기준금리 칸을 확인하세요(기준금리 0.25%p의 영향).

5% 상한이 적용되지 않는 경우

• 새로 맺는 계약: 다른 세입자와의 신규 계약에는 상한이 없습니다
• 요구권 없이 합의한 재계약: 요구권을 쓰지 않고 서로 합의해 다시 쓴 계약은 상한이 적용되지 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 요구권을 쓴다면 문자나 내용증명으로 남기세요
• 묵시적 갱신: 같은 조건으로 연장되므로 애초에 인상이 없습니다(묵시적 갱신)

계약 기간 중에 차임 증액을 청구하는 경우에도 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

이미 더 냈다면

요구권으로 갱신했는데 상한을 넘는 금액을 냈다면, 넘는 부분을 돌려달라고 요구할 수 있다는 것이 일반적인 해석입니다. 계약서와 이체 내역을 보관하고, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 거절 사유와 요구 기간은 계약갱신청구권, 거절당할 수 있는 경우에 있습니다.

이 글은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 월세가 늘어나면 월세 세액공제로 돌려받는 금액도 함께 늘어납니다.