일시적 2주택, 3년을 넘기면 세금이 얼마인가

살던 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 이때 정해진 기한 안에 살던 집(종전주택)을 팔면 1주택처럼 비과세를 받을 수 있는데, 이것이 일시적 2주택 특례입니다. 기한을 넘기면 같은 집을 팔아도 2주택자의 세금을 냅니다.

세 가지 요건

• 1년 뒤에 산다: 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지나 새 집을 취득해야 합니다
• 3년 안에 판다: 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전주택을 팔아야 합니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정대상지역 여부와 상관없이 3년이고, 새 집으로 전입해야 하는 요건도 없어졌습니다
• 종전주택이 비과세 요건을 갖춘다: 2년 이상 보유, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집이면 2년 거주까지

취득일과 양도일은 보통 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기 접수일입니다.

3년 안에 팔 때와 넘길 때

2016년 6월 5억원에 산 집을 2026년 11월 9억원에 판다고 하면 양도차익은 4억원입니다. 새 집 취득일만 바꿔 양도소득세 계산기에 넣었습니다(일시적 2주택 선택, 지방소득세 포함).

2024년 6월에 새 집을 샀다면 2027년 6월까지 팔면 됩니다. 2023년 6월에 샀다면 기한이 2026년 6월이라 11월 양도는 늦습니다. 이때 비조정지역이면 2주택 기본세율과 장기보유특별공제(10년 보유 20%)를 적용해 1억 1,117만원, 조정대상지역이면 2주택 중과로 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제가 빠져 2억 3,382만원입니다. 다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나 지금은 중과가 적용됩니다(2주택 양도세 중과).

차익이 작아도 차이는 크다

기한 안에 팔면 세 경우 모두 0원입니다. 3년을 넘기는 순간 차익 1억원짜리 집도 1,412만원, 조정대상지역이면 4,200만원의 세금이 생깁니다.

1년 요건을 놓치면

종전주택을 2024년 1월에 사고 다섯 달 뒤인 2024년 6월에 새 집을 샀다면, 3년 안에 팔아도 일시적 2주택이 아닙니다. 같은 9억원 양도라도 2주택으로 계산돼 1억 4,637만원입니다. 보유 기간이 3년이 안 돼 장기보유특별공제도 없습니다. 새 집을 1년이 지난 2025년 1월 2일에 샀다면 0원입니다. 이 1년 요건에는 수용, 근무상 형편으로 인한 이사 같은 예외가 있으니 해당하면 확인하세요.

3년 안에 팔아도 세금이 나오는 경우

• 12억원 초과: 1주택 비과세와 마찬가지로 12억원 넘는 부분은 과세됩니다. 15억원에 팔면 거주하지 않았을 때 4,390만원, 10년 거주했으면 480만원입니다(12억 넘는 집). 같은 집을 3년 넘겨 비조정 2주택으로 팔면 3억 2,891만원입니다
• 거주 요건: 2018년 6월 조정대상지역에서 산 집을 거주하지 않고 팔면 3년 안이어도 1억 1,821만원, 2년 거주했다면 0원입니다
• 보유 2년 미만: 종전주택을 산 지 1년 6개월 만에 팔면 비과세가 안 되고 단기 세율 60%가 붙어 2억 6,235만원입니다

기한 관리

처분 기한은 새 집 취득일부터 셉니다. 매수인 사정으로 잔금이 밀리면 기한을 넘길 수 있어, 잔금일을 기한보다 넉넉히 앞에 두고 계약서에 못박아 두는 경우가 많습니다. 새 집이 분양권·입주권이면 완공 뒤 이사 요건 등 별도 규정이 있고, 상속받은 집이나 결혼·부모 봉양으로 집을 합친 경우에도 따로 특례가 있습니다.

새 집 취득세도 일시적 2주택이면 1주택 세율로 냅니다. 조정대상지역 새 집을 1주택 세율로 냈는데 기한 안에 종전주택을 팔지 못하면 2주택 세율(8%)과의 차액을 추징당합니다(취득세 계산기).

기한 안에 판 비과세 양도는 신고하지 않아도 되지만, 12억원을 넘으면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다(양도세 신고 기한). 이 글은 참고용이며 실제 적용은 세무사 확인이 기준입니다.